12平米“老破小”卖出360万！学区房比高温更让这些家长“焦心”

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北京曾经流行的“学区住宅”的表现如何？

7月26日，北京市住房和城乡建设委员会报告称，针对房地产市场出现的非法集体租房、炒作“学区房”、发布虚假上市信息等混乱现象，北京市对房地产市场进行了执法检查，查处了10名非法发布上市信息的房地产经纪人。

在九月的学校旺季，北京的学区住房市场表现如何？近日，“镁雕地产”记者走访现场，了解到北京优质教育资源所在区域的房价仍居高不下，学区房源给家长带来的焦虑并未消退。

学区的房价逐年上涨

北京市西城区金融街拥有丰富的北京优质教育资源。小学、实验二小学、西单小学和红庙小学在北京很有名，而中学、北京师范大学附属北京第四中学和实验中学在家长眼里也是好学校。

京畿道社区与西单小学直接相连，又与北京师范大学附属实验中学直接相连，这让很多家长望而生畏。

2015年7月底，在金融街工作的赵婷(化名)在京畿道买了一套近40平方米的一居室，总价450万元，单价约11万元/平方米。“那时候，购买这样一个高质量的学区真的不得不被抢走。起初，我觉得这是一个闪烁，但它真的存在。”

“当时，在10天之内，我们锁定了京畿道、丰惠公园和花园北街(都是金融街地区的高质量学区)的三个套房，基本上我们所有的精力都花在了与房主的游戏上。虽然当时房主比较会说话，但还是有一些房子讲价钱好，被别人抢走了。”赵婷告诉《镁雕房地产》记者，“我们正在看的那套枫汇苑，晚上7点就开始和中介谈了。在此期间，我们收到消息说，顺义来了一些客户，他们要加钱购买。我个人觉得我不相信。我和中介一直等到晚上11点，结果是真的。”

“华远北街已经约好第二天中午签合同，但被其他中介拦住了。据说一个顾客把它全买了。这套《京畿道》最终签订，从看房到签约只花了一天时间。当时房主说还有其他顾客想要，但是因为出差没有时间看房子，所以就成了我的订单。不管怎么说，一个月过去了，京畿道社区已经没有房子住了，房价涨得超出了普通人的承受能力。”赵婷回忆道。

在过去的四年里，北京的学区经历了一次激增。

该连锁店的工作人员告诉记者，今天京畿道的一居室公寓“上个月卖出了一套，总价约为750万元，单价为18万元以上，房主在此逗留约一周。”

根据这一计算，赵婷在京畿道购买的学区在四年内增加了60%以上。

“西城区现在是稀缺资源，所以买一套性价比高的不容易。在老城区，房子很旧，所以你必须全额购买，而且只能用来送你的孩子去上学。最近，京畿道社区也有了一套540万元的单间，总价并不高，但却是一套半地下公寓。”上述工作人员告诉记者。

根据连锁店提供的数据，目前京畿道二手房平均价格约为16万元/平方米，近90天内售出6套，一个月内的访问量达到81次。

以京畿道一套约40平方米的一居室公寓为例，该连锁店2013年10月的成交价为280万元，单价约为7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格为335万元，单价上升至约8.6万元/平方米。

从那以后，价格飙升。2015年7月，单价达到11.5万元/平方米；2016年8月，交易总价超过580万元，单价达到14.9万元/平方米。截至去年9月，链家出售的这套公寓最高总价达到765万元，单价超过20万元/平方米。

7月初，西城区德胜区刚刚出售了一套“老小”校区，建筑面积只有12.2平方米，成交价达到360万元，单价接近30万元/平方米。

“但现在我个人不建议你开枪，你可以等着瞧。”上述工作人员向记者承认，“德胜地区的潜在买家对该地区的房价进行了猜测，因为一些符合德胜地区条件的学生前一段时间入学时，由于学历不够，被分配到了其他学区，所以一些客户就过来猜测该社区的房价。”

学区住宅的淡化概念

然而，一直以来，政策取向是淡化学区住房的概念。入学政策也变得更加灵活，转向多校抄写员。

2018年，北京传统学区的主要住宅区东城、西城和海淀的入学政策开始大幅调整，再次影响了购房者的敏感神经。同年4月25日，北京市教育委员会将学区住房的主题定为“稳步推进单校制与多校制相结合的入学模式”。

今年，北京表示将继续稳步推进单校与多校相结合的录取方式。与此同时，“原有的单校抄写员将继续对具有合格房地产和户籍并已居住一定年限的老居民的子女实行，如果不完全符合单校抄写员的要求，将实行多校抄写员。”

2018年4月27日，东城区宣布，当年6月30日后获得不动产产权证的家庭将通过计算机分配进入东城区的多所学校。今年，我们明确建议使用实际的居住地址进行注册。原则上，六年内只能提供一个单一学校的学位。

2018年4月28日，海淀区也宣布，从2019年1月1日起，如果新注册的海淀区房屋并取得了房屋不可移动产权证用于申请入学，将不再对应一所学校，实行多校划线。

在这一政策下，即使是在名校之前购买了相应住房的家长也无法保证自己的孩子能够上名校，东城和海淀的学区住房概念也逐渐模糊。

然而，西城的政策基本上没有改变。在2018年，它只提到“当学位不足时，学区或邻近学区将通过多校划线员分配入学名额。”今年，多学校的抄写员已经被协调注册所取代。

因此，这使得西城区的学区住房成为家长们追捧的对象。

西城区的一位中介告诉记者:“虽然西城的房价没有明显上涨，但成交量已经出现了。几乎每周都有交易，比2018年好得多。以前买了海淀和东城的很多客户现在都想在西城换货。”

值得注意的是，7月26日，北京市住房建设委员会报告称，10家房地产经纪机构在专项行动中被查处，旨在整顿非法集体租房、炒作“学区房”、发布虚假住房信息等房地产市场混乱局面。

对于家长担心的学区住房问题，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示:“北京市住房和城乡建设委员会执法部门将密切关注违法行为的新趋势，坚决控制房地产市场的混乱，特别是发布虚假住房信息、非法租赁、投机倒把等市场混乱现象。”"