贬值与融资监管收紧双重夹击 哪些房企最受冲击？

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随着国内外融资渠道的不断收紧，人民币汇率“破7”或给一些房企带来更大的打击。 研究机构的统计数据显示，7月份，房地产企业发行的美元债券数量激增，达到327.4亿元人民币，仅次于2019年4月以来的最高水平。1-7月，房地产企业海外债券发行规模超过3000亿元，接近2018年水平。

业内人士表示，在不考虑外汇对冲的情况下，人民币汇率“突破7”，这对海外融资型房地产企业是一个巨大的打击。一些房企将面临更高的债务偿还压力。如果汇率保持在较高水平，他们在未来还将面临更高的金融汇率风险。

住房融资反弹，美元债券发行热

7月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资897.07亿元，比上个月增长46.68%。这是40家典型房企融资规模连续第二个月出现反弹，5月份融资规模跌至367.99亿元的低点，仅次于今年3月的1024.2亿元高点。

债务融资方面，公司债券发行404.0亿元，比上个月增长128.83%，占比45.04%；信托贷款180.37亿元，同比增长68.07%，占比20.11%；国内银行贷款128.16亿元，同比增长45.66%，占比14.29%；其他债务融资115.08亿元，同比下降11.28%，占比12.83%；中期票据、委托贷款和境外银团贷款的融资金额为0。

此外，股权融资金额为69.46亿元，占融资总额的7.74%，比上个月下降8.21%。

值得注意的是，7月份发行的18只公司债券中，有12只为海外美元高级债券或房地产企业发行的债券，总额为47.7亿美元，折合人民币327.4亿元，较上月增长46.15%，占融资总额的36.50%，其中规模最大的是世茂集团2026年到期的10亿美元高级债券。

对于房企融资规模的持续反弹，通策研究所研究员陈萌萌认为，房企融资形势只是阶段性好转，融资渠道的控制将进一步加强。“事实上，从7月份的主要新闻来看，无论是融资来源还是融资基金的去向，对房企融资的监管已经发挥了作用:信托融资收紧、银行信贷放缓、外债资金只能从海外市场借入新资金。据估计，到2019年下半年，住房企业的融资规模将受到限制。”她说。

关于美元发行外债的流行，陈萌萌认为，7月12日在国家发展和改革委员会网站上发布的《关于房地产企业发行外债备案登记要求的通知》明确指出，房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。虽然美元债券的发行不受控制，但资金的使用是有限的，信托融资的收紧增加了住房企业新项目开发资金的压力。

人民币汇率“突破7”，房企风险加大

随着公司债券、非标准融资等融资渠道的逐步收紧，2017年以来，住房企业海外债券发行规模大幅增加。

据韩毅智库统计，2017年房地产企业海外发债规模是2016年的近5倍，2018年和2019年继续增长。2019年1月至7月，规模已超过3000亿元，接近2018年全年水平。

2012年1月至2019年7月，中资房地产企业境外债券发行规模(亿元)

数据来源:韩毅智库华泰证券房地产团队风

韩毅智库指出，通过对2010年发行的美元债券、港元债券和新加坡元债券截至2019年7月底尚未到期的数据进行统计，发现截至2019年7月底，30家房企已发行海外债券的平均股票规模为41.9亿美元。人民币兑美元汇率“破7”后，没有外汇对冲的房地产企业的净汇兑损失将会增加，财务成本将会上升，这将进一步影响净利润。

截至2019年7月底，30家房地产企业尚未到期海外债券规模

数据来源:韩毅智库华泰证券房地产团队风

在不考虑外汇套期保值的情况下，韩毅智库还根据2018年人民币对美元的变化，将汇率贬值分为2%、4%、6%、8%和10%，并以汇兑损失额与核心净利润之比衡量人民币贬值对企业净利润的影响。比率越大，影响越大。

以净利润规模前30名的企业为例。2018年，前30家企业的平均净利润为162.3亿元，作为核心净利润，海外债务存量为40亿美元，即280亿元。核心净利润占比在3.5%至17.3%之间。

人民币贬值对前30家企业净利润的影响(亿元)

数据来源:韩毅智库华泰证券房地产团队风

韩毅智库认为，如果不考虑外汇对冲，人民币贬值将对房地产企业的净利润产生重大影响。因此，企业不应轻视汇率变化，尤其是在长期贸易战的背景下。正如央行在2019年8月5日对人民币贬值的回应所言，“我不希望企业过多地暴露于汇率风险，支持企业购买汇率套期保值产品以规避汇率风险。”