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“面朝大海,春暖花开。”对许多人来说,这是一个理想的家。

6月底,正当北方炎热干燥的夏天即将来临之际,许多机构开始在各地出售海景客房,“低价”和“给你一个度假式的生活”,充满了诱人的广告词。

山东省威海市乳山镇,以其海景客房而闻名。盛夏时节,当来自全国各地的游客和“观影团”蜂拥至威海时,关于这个“净红”小镇的各种骂声开始刷屏:“鬼城”、“新房卖不了一半”、“最遗憾的海景房”...

山东乳山二手房价跌回10年前 海景房每平米仅1800元

乳山怎么了?这座有着海景房间的城市已经燃烧了这么多年。近日,国家商报记者走访威海乳山,发现当地二手房价格仅为新房价格的一半左右,各地的“看房团”已成为购买新房的主力军。工作多年的当地中介告诉记者,楼层较高的房子价格比10年前还要低。顶层公寓的交易单价可以低至1800元/平方米。

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这个市场几乎完全由外国人支撑

乳山市的海景客房集中在银滩旅游度假区,该度假区建于1992年7月,1994年7月经山东省政府批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里。

近日,记者乘坐高铁从北京到威海只需6个小时,然后乘坐城际巴士约2个小时到达100公里外的乳山。乳山,一个六月底的小镇,完全没有北方的炎热和凉风,环境舒适而安静。街道上满是北京、河北、辽宁、河南和福建的私家车,这里的海景客房市场几乎完全由外国人支撑。

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“这里的单价是9000元/平方米,和银滩的新房子基本一样,但是质量好的价格会超过10000元/平方米。”在金顶淮河路9号的售楼处,营业员告诉记者:“近几年新房价格稳步上涨。去年是8000元/平方米,今年是这个价格。”

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通过询问销售人员,记者了解到银滩海景房的新房目前供不应求,而且价格一直在上涨,这意味着买下来会升值。

金顶淮河路9号住宅区位于银滩以东。新房子主要是一居室和小型公寓,对来这里度假的老年人有明显的针对性。

《国家商报》记者在项目现场看到,新房子的外墙大多是金黄色的,这与周围的二手房大不相同。

“我们的新址都是框架结构,质量是周围砖混结构老房子无法比拟的,社区的绿化环境会好得多,所以价格会稍微贵一点。”这名销售人员特别强调:“目前,银滩不再审批新的住房项目,你可以购买的新房子越来越少。”

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但不久之后,记者看到了另一种截然不同的绘画风格。

“我买的时候很后悔。”两年前,在金顶银龙湾以7000元/平方米的价格买了一套新房子的陈先生遗憾地说:“这里的二手房价格不到4000元/平方米。”不管你房子的质量有多好,你都不能忍受相差一半。这所房子在我手里。除非你损失一半,否则很难再卖出去。”

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“你当时不知道二手房吗?”对于记者的提问,陈无奈地说:“当时‘观影团’安排的时间很紧,根本不给我们联系当地人的机会。我们根本不知道这里的二手房这么便宜。”

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据记者了解,组织来自全国各地的“参访团”下单是银滩新屋销售的独家秘密。每个周末,载满来自全国各地顾客的公交车都停在银滩的街道上,当地人通常称银滩为“看房团”。

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银滩的一些二手房代理商试图与“看房团”联系,推销低价二手房,这引起了新楼盘销售人员的冲突。

“这是规矩。”在银滩从事二手房中介工作近10年的张先生对《全国商报》记者说:“(看房游)是别人吸引的客源,我们不能抢。然而,也有人不知道抢顾客的规则,他们被别人欺负。”

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在另一个售楼处,当记者问及新房子时,一位年轻的中介非常警觉:“你是不是跟‘看房团’一起来的?如果是(观众群),我就不敢收,我也买不起。”

新房子项目的销售人员似乎也已经习惯了这种营销模式,对记者等不速之客尤为惊讶。

“我们仍然有很少像你这样的FITs,他们大多数是‘观看组’。”银滩一栋新房子的销售人员坦率地说,由于工作日没有“观摩小组”,摆满桌椅板凳的销售部门看起来像是空空.

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在信息不对称的情况下,来自世界各地的游客在银滩买了一套新房子,价格是周围二手房的两倍多。

从快速发展到“衰退”

为什么银滩的二手房价格只有新房的一半?答案很简单——供过于求!银滩有多少个海景房间?"把乳山市的人口全部填满是不满意的."一位乳山市民告诉记者。

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据记者介绍,2000年后,乳山银滩加快了海景房建设的步伐,200多个海景房项目沿着20多公里的海岸线从西向东相继建成。在乳山市区,最常见的全国性商报商店是装饰、建材和家具,据说这些商店都依赖于银滩的生意。

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从2000年到2005年,《乳山年鉴》描述了房地产业“迅速发展”,房地产总投资从8800万元猛增到7.53亿元。

随着海景房的发展,大量来自全国各地的买家涌入银滩。《乳山年鉴》描述:“2006年,银滩旅游度假区的房地产市场得到了很好的开发和销售。北京、天津、青岛等大中城市的居民纷纷到该区购房投资置业,房地产市场的开发量和房价持续上涨。”

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2007年至2010年,是乳山房地产发展的高峰期。2007年,乳山完成房地产投资35亿元,比上年增长116.05%,销售面积119.25万平方米。从那时起,它一直在高水平运行直到2010年,2010年投资33.1亿元,销售面积128万平方米。

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据记者统计,从2007年到2010年,乳山地产共完成面积562.34万平方米。显然,市场很难一次消化这么多房子。经过一路大发展,银滩出现了拆迁问题。

2010年后,银滩海景客房快速发展的隐患开始显现。

2011年后,《乳山年鉴》不再披露年度房地产销售面积和金额,竣工面积日益缩小。同年,乳山市政府也停止了普通海景客房的规划审批和开发建设。

2013年,乳山市房地产竣工面积仅为88.52万平方米,不到2010年高峰期的一半。

2014年,乳山官方将房地产市场描述为“市场形势低迷”。

“未完工”的海景客房重新进入市场

2013年前后,银滩低迷的海景房市场出现了大量未完工的建筑。

如乳山光谷新力房地产有限公司开发的银龙湾(以下简称光谷新力),应于2013年交房。当安徽的房主准备接管房子时,得到的回答是“我不知道什么时候能把房子交出来。”这时,房主已经两年没买房子了。同样,由哈尔滨阳光房地产开发有限公司(以下简称哈尔滨阳光)开发的海景城,一度成为“烂摊子”,两家公司同属一个老板——丁文华。

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之后,政府采取了行动。首先,丁文华因合同欺诈被判入狱。光谷新利和哈尔滨阳光立即进入破产清算程序。

在政府“合理引导当地有实力的开发企业接管一些有振兴条件的未完成项目,注入二次资金,调整规划”的政策下,这些项目被金鼎地产接管,这两个项目的经销公司是金鼎。

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经过一系列整合,银滩的新房销售又开始了。经过多年的发展,“莲花银滩海景花园”已经成为一个“活的国际化城市”。《国家商报》记者近日走进小区,依然看到杂草丛生的半成品别墅。

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新房的审批已经暂停。目前,银滩允许各地“参访团”购买的新房大多是前期未完成的项目。正是在金鼎的重新包装下,这些烂尾楼才能在市场上重新出售。

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“我们不敢卖金鼎的新房和二手房。”中介小王告诉记者:“人家不让卖,我们买不起。”记者还询问了其他中介,得到了相同的答案。此后,记者还通过各种二手房平台进行了搜索,发现金鼎的二手房确实不多。

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这也可能是银滩的新房和二手房价格如此悬殊的原因之一。

二手房价格回落到10年前

银滩的生活方式与其他地方不同,业主的候鸟一般使其缺乏发展的动力。尽管乳山市政府一再强调要改善基础配套设施和便民服务设施,但改善效果仍不明显,公交车很少出现在道路上。人们出行的主要方式是电动小型四轮驱动,从5元开始,在街上跑来跑去。

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"在银滩,房子比蔬菜多."这是中介张先生的一个玩笑,但并不夸张。走在银滩的大街小巷,你看到最多的是房屋中介。

这家超市原本很少见,很早就关门了。晚上8点,记者想去超市买水,被告知下班后不再营业。晚上,在这条略受欢迎的道路两边都设立了流动摊点,出售一些蔬菜、水果和其他必需品。

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在潮水的侵蚀下,古老的海景客房处处呈现出斑驳的景象,就像在这里安闲的老人一样。社区的安全系数似乎不高。在记者走访银滩的两天里,他可以自由出入各个社区,从未遇到过物业管理方面的任何阻碍。

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“现在这里的天气很凉爽,所以我只是来这里过夏天,国庆节后我就回去了。这里冬天没有暖气,也很冷。”徐叔叔是石家庄人,2003年买了一套房子后,他就在石家庄过着候鸟式的生活。在被记者问到社区的入住率时,徐叔叔说,“我们还是愿意住在这里,但是这里的入住率很低。夏天比较好,可能有10%,冬天恐怕连1%都没有。”

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一位出租车司机在一次聊天中告诉《国家商报》记者,他以前在银滩这里开了一家餐馆,但没多久就转行了:“夏天旅游的时候会有些人气,其他时间就没人了,所以你不能在那里做生意。”

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“银滩是一所房子,很多人买下它的时候并不居住。二手房和新房没有什么不同,所以空这里有很多房子,有很多房子可以交易,而且价格从来没有上涨过。”房屋中介张先生说。

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例如,张先生告诉记者,10年前,银滩海景客房如火如荼的时候,当时的房价大约是3500元/平方米。十年后,价格大约是4000元/平方米,基本没有变化。“只有三层楼以下的低层住宅价格有所上涨,高层住宅的价格甚至不如10年前。”张先生说。

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记者立即通过电话了解到,他促成了一套1800元/平方米的顶层公寓的交易。记者从安居客官方网站上了解到,今年6月,距离乳山100公里的威海市二手房均价为10112元/平方米。相比之下,乳山的二手房价格堪比“白菜”。

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中介机构的低价房屋收回也是银滩房价停滞的原因之一。“当我把它卖给其他买家时,我可能会损失一半的钱,而把它卖给房子的中介必须再打一次折扣。”陈先生告诉记者。

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中介张先生也说:“我手里拿了6套房子,这在银滩是个小数目。”我们全部接受房子,价格一定要低一些,我们要赚点利润。”

不过,张先生告诉记者,除非房子的位置和质量都特别好,否则他是不愿意收回房子的,因为有些房子已经跌破了收回的房价。

当记者准备离开银滩时,叉车和运输车辆正在清理海滩上的浒苔,因为银滩最繁忙的旅游季节即将到来。走在沙滩上的徐叔叔告诉记者:“我不在乎房子的价格。”我独自生活。附近没有生意。人老了就喜欢干净。”中介小王说:“我愿意利用便宜多收房子。”旅游旺季快到了,估计还会涨一点。”

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晚上,在银滩的一个广场上,阿姨和爷爷们从四面八方赶来,在霓虹灯下随着音乐跳着广场舞,尽管周围的住宅楼里仍然没有几盏灯。

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