土地市场火爆：50城吸金2万亿元

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⊙记者刘○编辑的秘密

今年上半年最热的房地产市场是什么？着陆！

据统计，今年上半年，全国50个土地销售最多的城市的土地销售总收入超过2万亿元，同比增长17.4%，创历史新高。其中，15个城市土地销售额超过500亿元，36个城市超过200亿元。

杭州仍然是卖地最多的城市，上半年土地销售收入超过1000亿元，其次是武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海和合肥。

老式的大型住宅企业尽了自己的一份力量。上半年，碧桂园、万科、融创、保利、新城共投资500多亿元购买土地，43家房地产企业共收购100多亿元。

与此同时，住房企业普遍加大了融资力度。根据中国指数研究院的数据，从1月到5月，房地产企业融资总额超过9500亿元。在国内融资趋紧的背景下，住房企业海外债券发行继续增长，上半年接近400亿美元。

溢出土地销售

上半年的土地市场就像天气一样，从冬天到春天，然后很快进入夏天。

今年1月和2月，土地市场延续了去年的寒意，处于低迷状态，偶尔有“拍卖”的消息。然而，随着“春运”的到来，土地市场迅速恢复，以前以底价成交的情况基本消失，许多城市(主要是二线城市)的住宅地块的地价开始上升。

根据中原地产的统计，以3月下旬为例，全国各大城市共有55宗土地交易，其中只有17宗的地价低于20%，5宗的地价高于100%。

4月和5月，土地市场加速发展，住房企业经常以高价收购土地。

5月17日，杭州主城区8块土地以163.39亿元的总价格售出，其中4块住宅用地以限定价格售出。

5月21日，中粮集团和阳光城集团以62.23%的溢价赢得了绍兴迪当湖地块。该地块招标时间长达8小时，招标次数接近350轮。

北京、深圳、天津、广州、杭州、苏州、合肥等地也有井喷卖地。

5月31日、6月21日和6月27日，北京拍卖了4块、3块和3块土地，分别获得97.18亿元、98.76亿元和120.33亿元。据中原地产统计，上半年北京土地市场共销售33块土地，总成交额910亿元，其中住宅用地31块，总成交额868.65亿元，同比增长29%。

今年上半年的风向标是一场名为“史诗级”的土壤拍卖。

6月24日，深圳迎来了近20年来最大规模的宅基地招标、拍卖和挂牌交易，共售出5块地块(总面积17.03万平方米)，起拍价154.35亿元。全国70多家房地产企业参与了此次招标，共张贴了343张标语牌。最后，5块地以224亿元的总价售出，并承诺建设一个13.67万平方米的人才室，占总建筑面积的20%。

据中原地产统计，截至6月底，全国50个大城市的土地销售总额为20034.4亿元，同比增长17.4%。其中，杭州出让土地最多，为1444.5亿元，其次是武汉，为948.8亿元，北京为933.3亿元，苏州为836.8亿元。

国有企业进入市场是为了“攫取”土地

土地市场的回暖必须依靠住房企业的参与。

据中原地产统计，截至6月底，今年有多达43家房地产企业收购了超过100亿元的土地，超过了2017年和2018年同期的35家和37家。其中，碧桂园收购金额最高，达到981亿元，万科687亿元，融创673亿元。新城、中海、绿地、徐汇、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等23家企业全部收购200多亿元。

虽然上半年碧桂园、万科等老派房地产企业的土地仍占绝大部分，均超过500亿元，但在频繁征地的房地产企业中，国有企业的数量在不断增加。

4月2日，苏州市国有企业苏州市投资有限公司经过30轮招标，以16.77亿元的价格获得了吴江太湖新城秋枫街地块。该地块的底价为17295元/平方米，地价为36%。

之后，苏州、北京、广州、深圳等城市都出现了国有企业积极征地的情况。

与地方国有企业相比，中央企业在征地方面有更大的发言权。

6月27日，保利在广州、合肥、成都同时出击，在广州经过69轮竞标，以41.16亿元赢得白云区钟落潭地块；在合肥，它花了61.77亿元赢得了4块地；在成都，武侯区的土地以8.3亿元的价格被收购，溢价约为69%，并分配了1%的自住租赁住房。据统计，自6月份以来，保利的征地总支出已超过240亿元。

另一家国有企业滇建房地产也经常遭到枪击。6月24日，电力建设以20.12亿元的最高价格，以约45%的溢价赢得了深圳光明新区的土地。6月27日，电力建设与华润集团以11.63%的溢价获得北京市石景山区古城南街的宅基地。

中国研究院发布的数据显示，根据6月份住宅用地总成交价格的征地企业，国有企业占了很大比例的征地，共有6家国有企业上榜，分别是华润+电力建设、越秀、中海、保利、首开和华侨城，累计征地金额超过305亿元，占前10名征地总额的58%。

海外债券发行量接近400亿美元

热土市场意味着房企需要更多的资金支持。

据中国指数研究院统计，今年前五个月，房企融资规模超过9500亿元。

受市场流动性全面放松的影响，今年前四个月，40家重点房企融资总额3211.71亿元，同比增长545.63亿元。

然而，随着土地市场的回暖，特别是一些热点城市地价快速上涨，甚至出现了一些“地王”，监管部门再次收紧了住房企业的公开市场融资，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

今年5月，企业债券和其他债权融资(住房企业融资的两个最重要渠道)大幅萎缩。根据通策研究所的数据，5月份，40家上市房地产企业的融资额为367.99亿元，同比下降52.07%。

为了寻找资金，许多房地产企业都把目光投向了海外。自6月份以来，绿地、凯撒、中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖宝和荣鑫中国都宣布发行美元债券。

6月28日，阳光100宣布计划发行2021年到期的11.5%优先票据，规模为2亿美元。

6月25日，凯撒宣布计划增发2022年到期的2亿美元11.25%优先票据，与2022年到期的3.5亿美元11.25%优先票据合并为一个单一系列；2023年到期的另外3亿美元11.5%优先票据将被发行。

6月21日，中南建设宣布已完成5000万美元的海外债券发行，利率为10.875%。

据不完全统计，自6月份以来，已有10多家房地产企业发行并计划发行海外债券，总发行规模超过40亿美元。同时，海外债券的票面成本普遍较高，有些超过10%。如果包括综合融资费用，实际成本会更高。

风统计显示，今年以来，内地房地产企业海外发行债券的数量和规模较去年大幅增加，累计融资金额接近400亿美元，而去年同期不到300亿美元。

与民营企业相比，国有背景的住宅企业融资渠道更多，成本明显较低。

据中原地产统计，大多数房地产企业的融资成本自去年以来都有所上升，综合融资成本在6%-11%之间，而中海、越秀、华润置地、保利等国有房地产企业的综合融资成本都在6%以下。