易居论坛：上半年楼市先暖后稳，房企稳扎稳打积极应对

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2019年下半年市场将走向何方？日前，主题为“小杨春走远，下半年楼市何去何从”的电子房源论坛在上海召开。会议认为，上半年政策收紧进一步体现了稳定地价、房价和预期的方向，对开发商战略决策的影响更加明显。基于当前的政策环境和金融环境，房企应进一步调整策略，积极稳妥地应对。

从今年春节到5月，小阳春出现了部分一二线城市的房地产市场，而四线城市的表现并不明显。自4月中旬以来，中央政府已重申“没有住房投机”，住房和城乡建设部已向10个城市发出预警。苏州和Xi的控制政策已经升级，一些城市的小阳春已经褪色。开发商、中介机构和研究机构等专业人士参加了讨论。

上海亿居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳认为，从历史的角度来看，目前房地产市场的发展模式与过去相比发生了很大的变化，过去更加注重土地资源的收购，其利润空也很大，而目前的房地产市场正进入专业化和精细化运作阶段。如何在新时期塑造新的动能，如何找到新的空空间，如何推动新的发展，都需要包括开发商在内的市场参与者的关注。在此过程中，相关研究机构将努力发挥桥梁作用，积极联系政府与企业、企业与市场，为住宅企业的健康发展提供更大的支持。

今年上半年，房地产市场先是回暖，然后企稳

郑融房地产集团总经理钟燕表示，小羊春一季度的市场表现实际上反映了去年抑制市场需求的爆发。然而，自4月份以来，房地产市场开始分化，一些省会城市表现良好，类似于Xi和其他市场，而环渤海和福建等其他城市表现不佳，市场仍有很大的淘汰压力。这也表明，在今年第二季度，全国房地产市场实际上是分裂的。类似的差异也反映在土地市场上。例如，二线城市正进入补充库存阶段，其土地市场交易仍相对火热。然而，从结构上看，核心区的土地市场相对较热，而远郊的市场实际上相对较冷。

方友集团副总裁兼上海总经理李国平表示，由于行政干预较少，股市是一个能够更好地反映真实市场状况的市场。从目前市场的变化来看，第一季度，受利率下调和购房预期调整的影响，小羊春出现在节后。自第二季度以来，随着政策和资金的收紧，许多需求受到抑制，包括改善住房购买的需求。从具体中介机构的现状来看，近期的利息金额相对较好，但交易周期已经延长，空的议价期也开始扩大。这种下降趋势预计将在第三或第四季度继续。随着交易量的下降，一些业主的二手房上市价格或实际交易价格也开始下降。如果在后续没有政策调整和预期调整，基本上可以认为二手房市场将保持小幅下行趋势。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，“无房炒房”是当前政策调控的总原则，稳定地价、房价和预期的调控思路值得关注。虽然最近一些城市和一些房企的土地交易有点热，但从全国市场来看，土地市场并不热，总体情况是量和价都在下降，尤其是交易量大幅下降。住房销售市场也有类似的情况，目前处于略有下降的状态。在研究市场周期和趋势时，我们需要注意的是，目前的房地产市场正处于一个特殊时期，即政策非常严格，二手房正在降温，库存去库存周期继续走低，新房价格有限，这与前一个周期不同。总的来说，虽然一些城市和房地产企业仍然有良好的销售业绩，从大循环，这一轮冷却过程实际上并没有完成。

对房地产市场的信心依然坚定

景瑞房地产集团投资部总经理刘茂春表示，他应该继续对房地产的未来发展持乐观态度，特别是考虑到房地产与宏观经济和工业经济的密切关系，可以认为房地产未来发展的机遇是巨大的。当前房地产市场的新特点是，短期内，房地产周期将越来越短，各种市场因素和政策因素更容易发生变化；中长期来看，房地产的长效机制将逐步建立。在这种市场环境下，大型房地产企业的压力其实更大，因为他们对大型化有着刚性的需求，不管房地产市场如何，他们都需要积极地收购土地，完成自己的业绩。对于一些规模要求较低的房地产企业，他们可以更理性地分析土地市场，捕捉投资机会。

金茂上海区域公司副总经理费表示，比较国际市场，特别是发达国家的房地产市场，对中国房地产市场的发展具有指导意义。一般来说，房地产市场的基本特征是跌少涨多，跌短涨长。例如，通过观察美国120年来的房价趋势，我们可以看到实际下降的年份总共是28年，而实际下降或下降最严重的时期主要是1929年开始的大萧条和2008年的金融危机，当时下降幅度超过30%。然而，从整个历史周期来看，美国房价的年平均增长率一直保持在3%。这也表明，从价格上涨的角度来看，房地产具有抗通货膨胀的属性。对于房地产企业来说，看好这个市场、坚定投资信心和不断完善产品功能是最基本的交易理念。

酷派投资集团副总裁杨铁军表示，房地产市场是中国最大的市场，政府需要它，普通百姓需要它，金融机构也需要它。目前，中国的城市化进程尚未完成，这可以创造更多的市场机会，因此值得长期乐观，包括增量市场和股票市场的机会。近年来，许多城市的二手房交易非常活跃，二手房是一个更加真实的市场，所以其含义是对房地产的需求仍然充足。从企业投资的角度来看，建议二线城市积极关注“未来增长极”的概念，而对于三、四月份的五线城市，则需要谨慎，但不能完全回避。相关房企和金融机构应形成不同的游戏风格。

投资策略研究需要改进

上海亿居房地产研究院综合研究中心总经理崔吉表示，未来在城市进入和投资方面，可以积极关注一些新的变量。特别是从近两年房地产市场的发展来看，一些大城市需要重视轨道交通的概念，即轨道交通沿线车站和上部结构项目的发展机遇。根据数据计算，这类城市轨道交通建设的土地供应量很大，这可以为房企冲高规模和业绩创造更好的条件。此外，从城市进入指标来看，未来我们可以重点关注两个指标，包括人均可支配收入和第三产业增加值。过去，对这些指标的研究是广泛的，但现在需要更仔细或更深入地考虑。

中梁集团战略投资研究院院长郑欢表示，目前不同的房企对城市投资有不同的看法，一些房企，尤其是前30家房企，对一、二线城市更为乐观，这从近期的征地行为可以看出。然而，一些房地产企业，尤其是那些深入三四线城市的房地产企业，在不久的将来仍会积极在三四线城市进行土地收购。与不同城市的进入策略相似，它也反映了不同房企的规模要求和定位。目前，我们应该注意一点，那就是城市化率本身不应该被理解为市场的驱动力。这是城乡二元结构的概念，它在房地产开发中的解释已经减少。更重要的是研究城市之间的人口流动和需求流动，如县城和省会之间的流动。如果类似的需求被积极释放，它不会带来比传统城市化率更少的能源。

仁恒地产集团战略研究总监冉立表示，在过去的三至五年中，集团一直在制定适度规模的战略，这有好处也有坏处。例如，优势在于可以更好地跨越整个房地产周期，而劣势在于在当前的土地收购中企业的规模将面临制约，因为一些城市房屋企业在土地收购中需要计分，这就涉及到了规模问题。因此，从发展的角度来看，今后也有必要加强高周转率、快周转率和大规模的战略。两年来，我们将通过合作开发积极研究，做好城市进入的深入研究，包括中心城市的研究。当然，在“不要忘记你的首创精神”的战略下，仁恒将继续凭借其产品优势拓展产品线，最终将更好的产品推向市场。

上海亿居房地产研究院智库中心研究主任严跃进表示，在传统市场和政策分析的基础上，房地产企业也可以积极研究市场热点，进而形成新的转型路径。例如，虽然最近一些大城市的垃圾分类作业是一种社会文明或公民文明的概念，或者是一种生活方式改变的概念，但房地产企业也可以研究其背后的商业机会和投资机会，如研究如何设计和精心装修公寓，然后与垃圾分类工作进行更好的结合。例如，最近旧社区的改造和社区名称的统一都与房地产业务有关，开发商需要研究这种新的情况和机会。