一字之差：“商改住”遭多地禁止 “商改租”却渐成趋势

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越来越多的城市发起了“企业出租”倡议。

最近，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展规划(2019-2022年)》(以下简称《规划》)明确提出，鼓励房地产开发龙头企业开展房屋租赁业务，允许按规定改建商业建筑进行房屋租赁，引进和扶持机构和大型房屋租赁企业。

值得注意的是，近年来，“商租房”在许多地方被禁止，而“商租”也逐渐成为一种趋势。对此，不少业内人士向《商业日报》记者分析指出，将一些合适的商业项目转为房屋租赁，不仅可以盘活商业地产的现有资产，还有助于增加城市房屋租赁供应量，稳定租金价格。

重庆市人民政府官方网站截图

“企业出租”正逐渐成为一种趋势

在住房服务方面，重庆市在规划中明确提出，要加快制定培育和发展住房租赁市场的配套政策，进一步规范住房租赁交易，逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展房屋租赁业务，允许按照规定改建商品房进行房屋租赁，引进和支持制度化、规模化的房屋租赁企业发展。

这也意味着重庆的商业建筑将被改为房屋租赁，监管机构将有条件地允许大型企业参与。

《国家商报》记者注意到，重庆空商业建筑的入住率一直处于较高水平，存量较大。世邦魏理仕发布的《2019年第三季度重庆房地产市场报告》显示，截至今年第三季度，重庆写字楼总存量为468万平方米，空购买率为30.2%；第四季度，预计将迎来约8万平方米的新供应量。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)预测，未来三年，重庆写字楼市场的新供应量将大幅减少，到2023年，市场存量将增长不到30%。原因是，一方面，最近几个办公项目被改为酒店、公寓或企业，或者办公楼的比例已经降低；另一方面，一些写字楼业主延迟进入市场，仔细选择时间，或直接寻求整个交易机会。至此，重庆写字楼市场逐渐进入了股票时代。

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐在接受《商业日报》记者采访时表示，在目前中国大部分城市商业地产存量大、退租时间长的情况下，不仅可以盘活现有商业地产资产，还可以增加租赁住房供应，稳定租金价格。

事实上，在重庆、北京、上海、广州、深圳等城市出台相关政策鼓励“商租”之前，为存量商品房提供了新的出路，“商租”正在逐步蔓延。

重庆市人民政府官方网站平面截图中的房地产表述

许多地方禁止“商业改变”

虽然“做生意是为了出租”和“做生意是为了生活”之间只有一个词的区别，但差别是巨大的。

今年11月15日，佛山市住房和建设局发布了一项禁止公寓商业变更的通知。今年8月，厦门发布了一份禁止商品房改革的文件。

据《商业日报》记者统计，自2017年以来，北京、上海、广州、深圳、天津和南京等十多个城市都出台了限制“以房促商”的政策。这些政策的共同之处是，商业办公项目不应擅自改变为住宅用途。

佛山市住房和城乡建设局官方网站截图

虽然“以房换商”已经完全被封杀，但许多城市还是鼓励“以租换商”。

今年7月，广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业、商业办公及其他存量房屋租赁住房改造指导意见》，明确允许广州部分城市建设和加工。在产权不变的基础上，非住宅存量房屋，如已办理土地有偿使用手续或混合了初始登记的商业和商业办公用房，将转变为住宅功能；用户的水、电和煤气价格也基于住宅收费标准；但它只能用于出租，不能出售。

记者发现，“以租代商”的政策依据主要来自2016年国务院发布的一份文件。

2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，允许商业建筑按规定转为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地。调整后，水、电、气的价格要按照居民标准执行。

《意见》公布后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等省相继出台了细则，逐步放开了“商租”。

在四个一线城市中，深圳是第一个将业务转为出租的城市。

2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》中表示,“在满足城市规划和公共设施要求的前提下，经行政部门同意，允许建设已建成的商业建筑和空。该地块按规定转为出租房屋，土地使用年限和容积率不变，土地用途按规定进行调整。

2018年1月，上海市在《上海市总体规划(2017-2035)》的公告中明确提出“多余的工厂、仓库、写字楼和公寓式酒店可转为公租房。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《商业日报》记者指出，在一些地方，将商品房改建成住宅被认为是违法的，是受到控制和压制的，重庆的这一政策也为商品房解决库存问题提供了更好的途径。“但应该指出，商业地产的翻新是有条件的。只能改为房屋租赁出租，但不能作为房屋出售。”