上海6月二手房报告：成交稳中略降 涨幅三度收窄

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2019年6月，上海房地产窗口二手房指数为3931点，较5月份上升5点，较上月上升0.11%，增速回落0.11个百分点，连续第三个月回落；同比增长0.08%。6月份，二手房指数连续第四个月上涨；同比下降和反弹，结束了15个月的同比下降。

6月份，上海二手房交易量超过21740套，同比下降6.76%，同比上升42.15%；交易面积环比下降6.81%，同比增长39.67%。截至6月底，上海二手房上市数量为65，558套，较上月下降0.40%；同比下降22.69%。两年内，上市数量持续下降。

今年上半年市场进入稳定周期后，成为常态，正常年份月均超过2万套。1月份的开放量现在正在扩大；受2月份春节假期影响，上半年交易量最低；自“上海六条”实施以来，3月份的交易量创下29个月以来的新高；在4月、5月和6月，这一数字逐月下降，但它们都在20，000多组障碍中站稳了脚跟。今年上半年，共有12.22万套二手房售出，同比增长51.18%。

6月份市场表现:第一，虽然一手住宅成交量环比增长4.31%，二手住宅成交量环比下降6.76%，但二手房客户分流不明显，二手房依赖于配套完善的空房和现有住房。

其次，6月份，市场交易速度放缓。上半年售出10，110台，比5月下半月下降25.28%；6月下半月售出超过11620台，比6月上半月增长14.93%。本月上半年的交易表现是平衡的。

第三，城市地区的价格趋势显示出罕见的趋同。据统计，在全市130个行业中，上升行业的比重从上月的59.23%下降到44.62%；下降部分的比例从上个月的23.85%上升到28.46%；平板的比例从上月的16.92%上升到26.92%。据城市统计，中心城市整体价格(成交额占32.85%)上涨0.11%；新兴城市郊区整体价格(成交额占58.19%)上涨0.10%；新兴城市远郊整体价格(成交额占8.96%)上涨0.08%；这三种趋势趋于一致。根据环行统计，内环整体价格上涨0.10%，内环和外环之间上涨0.13%，外环以外上涨0.07%。

四.成交量趋势统计:全市130个板块中，80个下跌，50个上涨。根据城市统计，中心城市下降了3.22%，郊区城市下降了7.75%，远郊下降了6.34%。根据环线的统计，内环的营业额下降了2.70%，达到2800多套；内外圈交易量下降5.24%，超过8180套；外环以外的交易减少了7.52%，超过10，750套。根据价格细分统计，总价低于300万元的房屋成交占63.13%；350万元的房屋交易占23.91%；500万元以上的房屋有12.96%售出。根据区域板块统计，七个区域板块的交易量全面下降。具体来说，50平方米以内和200平方米以上的房屋交易量降幅最小，分别下降0.63%和0.56%；70-90平方米、110-140平方米的住房，交易量下降幅度最大，分别下降10.41%、8.93%；50-70平方米、90-110平方米和140-200平方米的营业额分别下降6.94%、4.09%和1.45%。

5.全市销售普通住房14760多套，非普通住房6980多套。全市普通住宅与非普通住宅的交易比例为2.11:1，内环为1.80:1，内环与外环的交易比例为2.07:1，外环为2.24:1。

6.在这个城市的前10个部门中，有2个在中心城市，7个在新兴城市的郊区，1个在远郊。闵行浦江、浦东林三和浦东周康郊区分别以558台、498台和453台位居前三；远郊金山新城以391台位居第六；位于市中心的安鹏浦和浦东陆家嘴分别以384台和378台位列第七和第八。全市前10名住宅区均位于新兴市郊区，其中内中环2个，外郊区7个，外郊区1个。宝山罗店罗店新村宝信花园以123套位居第一。

2019年上半年，全国房地产调控政策出台251次，其中6月份46次。目前，上海没有新的政策，但现有的房地产限购、差别信贷和监管政策仍在严格执行，市场趋势稳定。

内圈在最前面

6月份，中心城市(7个传统城区和浦东内环)整体价格上涨0.11%，环比下降0.16个百分点；其中，内环环比上升0.10%，环比下降0.24个百分点。浦东内环上涨0.18%；长宁和虹口都上涨了0.15%；静安上涨0.11%；普陀和黄埔都上涨了0.10%；杨浦和徐汇分别上涨0.07%和0.06%。在市中心的65个板块中，有29个上涨，而下跌和持有的平均数量是18个。杨浦黄兴公园、普陀武宁、长宁动物园和徐汇长桥等上涨板块，价格分别上涨0.67%、0.62%、0.54%和0.41%。虹口凉城、徐汇天林、静安新客运站、静安浦等板块下跌，价格分别下跌0.33%、0.26%、0.21%和0.16%。

6月份，中心城市的交易量同比下降3.22%，至7140多套。其中，内环成交量下降2.51%，至2800多台，是全市降幅最小的区域。中心城市的七个区域面积比上个月减少了5.2升。其中，200平方米和140-200平方米面积分别下降15.05%和11.20%，达到70多套和310多套；50-70平方米和90-110平方米的住房减少了6.81%，达到1920多套和580多套；110-140平方米的房屋成交量环比下降1.78%，至550多套。新增面积70-90平方米，50平方米以内的房屋，分别增长0.26%和0.30%，达到1000多套和2670套。来自中心城市的前100个区:1。根据环行统计，内环有30个，内环有33个，中外环有30个，外环有7个。各环路交易量最大的区域是内环的中原海湾城、内环的曹杨五村、中环和外环之间的阳光建华城、外环的桃浦村。其次，50平方米以内的44个社区被出售，比上个月减少了4个。本次交易中处于领先地位的桃浦一村、密云东区、鞍山四村和朱元新村分别售出23套、22套、21套和20套。学区的交易热度仍远高于普通社区，以总价不到350万元的一居室为最多。受欢迎的房子集中在浦东和杨浦。第三，普陀和浦东更受中大型房屋交易的欢迎。普陀武宁的中原两湾城和镇儒的金沙雅苑分别售出27套和16套；华牧浦东的万邦花园和陆家嘴的菊花园分别售出11套和10套。该案例表明，面积100-120平方米、价值700-900万元的大型两居室和小型三居室受到该地区装修客户的青睐。4.大型住宅的交易量集中在浦东新区，这是中心城市最活跃的大规模改善区域。陆家嘴的世茂滨江花园、华牧的向梅花园和杨炼的人岗河滨江城分别售出11套、10套和10套，平均面积为140-180平方米，平均总价为1000-1400万元。

内环各区的交易量分别下降了5升和3升。降幅最大的是长宁和静安的内环板，分别下降了19.09%和15.53%，分别达到190多套和310多套；其余内环板块如徐汇、普陀、虹口分别下降6.32%、4.89%和3.29%，至320余套、170余套和320余套；浦东、杨浦和黄埔的内环分别增长6.69%、4.70%和1.43%，分别达到870多套、310套和280套。7个地区下降了1升，其中50平方米以内的房屋成交量增加了9.93%，达到1050多套；其余面积均有所下降，前三名分别下降140-200平方米、50-70平方米和90-110平方米，分别下降16.88%、11.61%和10.07%，至190多套、580套和240套。这表明，除了较低的总价格需求和初步改善，其他需求都在下降。从行业表现来看，内环共有11个行业环比增长，其中排名前三位的是浦东杨静、黄埔大桥和静安江宁路，分别增长20.83%、18.18%和15.71%，分别达到170套、130套和80套以上。案例显示，三个部门都靠近核心商业区，支持小学区的受欢迎程度相对较高。买家的增加和学区需求的叠加导致了大中型商品房交易的扩大，其中110-140平方米的住房增加了40%-50%。

6月份，新兴城市郊区的房价总体上涨0.10%，比上个月下降0.03个百分点；远郊房价总体上涨0.08%，环比下降0.15个百分点。前三名的浦东内环、宝山和闵行的房价分别上涨了0.08%、0.05%和0.15%；松江、嘉定和青浦的房价分别上涨了0.09%、0.07%和0.07%；包含更多远郊的金山和崇明的房价分别下跌0.11%和0.05%，奉贤下跌0.09%。在新城区的65个板块中，有29个价格上涨，19个价格下跌，17个价格持平。嘉定南翔、青浦赵翔、宝山大厂、闵行七宝等上涨板块价格分别上涨0.62%、0.57%、0.48%和0.37%。松江四景、闵行颛桥、浦东塘镇和嘉定安亭等下跌板块的价格分别下跌了0.42%、0.35%、0.33%和0.25%。

郊区成交量环比下降7.75%，至12，650多台，降幅最大。在统计的郊区中，八个减少了，一个增加了。交易量下降最多的三个地区是青浦、宝山和奉贤郊区，分别下降了16.35%、14.89%和10.39%，分别达到870多台、2430多台和560多台；嘉定郊区仅增加了0.34%，达到890多套。新兴市郊区的七个地区已经下降了5.2升。其中，大面积的住房正在增加，200平方米以上和140-200平方米的住房分别增加了9.33%和2.31%，达到240多套和440多套；在下降区域中，前三位分别为70-90平方米、110-140平方米和50-70平方米，分别下降了11.90%、8.91%和7.74%，分别达到3900多套、1200多套和3450多套；50平方米以内和90-110平方米以内的剩余房屋分别减少了4.53%和3.11%，分别超过1410套和1900套。综上所述，新兴城市主城区的交易量均大幅下降，各种急需和改良服务的发放速度放缓。然而，大面积房屋的交易量有所增加，主要是大平城和别墅，但交易量仅占郊区的5.38%，对郊区价格影响不大。从行业成交趋势来看，青浦崇古和松江庐山涨幅最大，分别比上个月增长27.27%和26.87%，分别为20多套和80多套。两个板块的位置相对较远，交易价格下降了3%-5%。该行业的交易主要是重新上市的约250万元、不到90平方米的拆迁房屋；而导致交易量下降的金山林挺和松江九亭则分别同比下降32.56%和31.43%，至20多套和160多套。交易案例显示，该行业的房价普遍下跌了2%-3%，这很难吸引买家。郊区前100个社区中，远郊有69个社区，中外环有24个社区，内环和中环有7个社区。排名前三的交易都是郊区环城社区。新开家园、新家园和松泽花城都是被拆迁的房屋，并重新上市。大部分交易约70平方米，总价约200万元。买家大多是首次购房者和城市改善客户。松江四景、宝山古村和赵翔青浦的房价分别下跌0.42%、0.13%和上涨0.53%。内外圈之间的主要社区，如林三世博园内外圈之间的家园，被重新挂牌为拆迁房屋，买家大多是对价格高度敏感的急需和一手改善的客户；大华锦绣花城位于中国与外环路之间，是一个次新的商品社区，两居室的总价超过600万元，是一个中间改善社区，买家更注重住房质量。两个社区都位于浦东，林三和北蔡的房价分别下跌了0.13%和上涨了0.33%。

远郊的成交量环比下降6.34%，至1940多台。在所有11个盘子中，10个下降了1升；价格表现为4涨，5平，2跌。成交额排名前三的金山新城、嘉定新城和临港新城占远郊总成交额的51.96%，分别超过390套、350套和260套，价格分别上涨0.16%、持平和0.28%。据统计，这三个板块的交易主要是两居室，面积180-220万元，面积80-90平方米。许多买家都在附近工作，或者是首次购房者，他们更喜欢新建的商品房，而卖家给出的价格约为3%。在远郊，只有奉贤湾的交易量增加了33.33%，超过130套，价格持平。根据该交易案例，明城新村小区的39套开间盘被出售，这是拆迁房屋的集体转让，而不是市场上个人购房需求的上升。在交易下跌板块中，金山朱泾和枫泾跌幅最大，同比分别下跌22.95%和18.42%，跌幅分别超过90套和30套。对养老和度假的需求减少了，而当地顾客又无法支持，所以交易就减少了。

物价涨幅超过40%

6月，全市130个行业中，有58个价格上涨行业，占44.62%；下降的行业有37个，占28.46%；平板35个，占26.92%。

有58个价格上涨部门，比上个月减少19个，整体价格上涨0.39%，环比下降0.03个百分点。在新兴行业中，有29个在中心城市，25个在新兴城市的郊区，4个在远郊；32个板块的价格有涨有跌，而26个板块的价格有涨有跌。其中，交易量降幅最大的是新兴城市地区，如松江九亭和宝山罗店，分别下降31.43%和28.04%，至160多套和340多套，价格分别上涨0.51%和0.67%。在上述两个板块中，主体区域50-90平方米的房屋交易量大幅下降，分别下降了35.05%和31.87%。调查显示，这两个行业的主要交易力量是重新上市的拆迁房屋。一些卖家认为之前的市场交易很顺利，试图抬高价格。然而，只需要它们的顾客对价格很敏感，交易速度明显变慢。在杨炼浦东和虹口北外滩等中心城市，交易量分别下降了24.56%和18.92%，达到40多套和30多套，价格分别上升了0.19%和0.41%。上述两个部门在不同领域的交易也普遍下降。案例显示，杨炼浦东属于高端装修行业，该行业的主要交易对象是110-200平方米的大中型住宅，比上个月下降50%；虹口北外滩的交易主要是70平方米以内的房屋，比上个月下降了36.36%。这表明，随着价格的上涨，这两个部门的需求也放缓。杨静浦东、嘉定南翔等量价板块涨幅分别为20.83%和18.49%，均超过170套，价格涨幅分别为0.37%和0.62%。其中，嘉定南翔的改善需求明显增加，90平方米以上的房屋比上个月增加71.79%，各项改善需求活跃；杨静浦东主要经营中小校区，70平方米以内的房屋交易量增长21.35%。综上所述，在差异化需求的影响下，量价板块的上升带动了板块的升温，大面积住宅和学区住宅的改善对量价走势有明显的影响。

共有35个统一价格板块，比上个月增加了13个。其中，18个在中心城市，12个在新兴城市的郊区，5个在远郊。在统一价格领域，营业额下降了21升和14升。前三名分别是奉贤湾、松江佘山和普陀曹阳，分别增长33.33%、26.87%和12.82%，分别达到130多台、80多台和80多台。从交易案例来看，奉贤湾和松江庐山70平方米以内的小户型交易较为集中，分别增长66.67%和62.50%，对低预算和第一客户的需求增加；普陀曹阳70-110平方米房屋成交量增长83.33%，改善需求活跃。长宁新华路、静安曹家渡和宝山大化的前三名交易量分别下降了28%、26.51%和26.16%，分别达到50多套、60套和120套。上述三个行业的各个领域的营业额都是以下降为主，大部分都经历了30%到50%的下降。然而，中、大面积的住房已经上涨，表明一些改善的需求仍然活跃，如保山大华的140-200平方米。房屋交易量比上月增长12.5%；长宁新华路有140多平方米的住房，成交量比上个月增长了100%；静安曹家渡110-140平方米的房屋成交量环比增长37.50%。以上三个板块的地理位置优越，提高了客户集中度，需求整体呈下降趋势，但部分上市价格坚挺。

共有37个价格下跌板块，环比增长6个月，整体价格下跌0.20%，环比下降0.11个百分点。下跌板块分布均匀，其中中心城市18个，新兴城市郊区17个，远郊2个，量价下跌板块28个，量价上涨板块9个，增量集中在量价下跌板块。在价格下跌板块中，中心城区静安新客运站、长宁虹桥路和静安浦分别下跌24.56%、21.65%和14.48%，至120多套、250多套和380多套，价格分别下跌0.21%、0.12%和0.16%；浦东川沙、青浦颛桥、闵行颛桥等新兴城市分别下跌17.53%、17.01%和14.93%，至240多套、320套和180套，价格分别下跌0.25%、0.16%和0.35%。综上所述，在中心城市和新兴城市的一些部门，降价不起作用，随着需求的萎缩，降价部门扩大了。在物价上涨的行业中，营业额增长不大。前三名分别在郊区、青浦崇古、闵行武进和浦东塘镇。营业额同比分别增长27.27%、13.95%和13.51%，分别达到20多台、90多台和120多台，价格分别下降0.24%、0.26%和0.33%。由于上述三个板块位于偏远的郊区，价格优惠只能刺激需要的顾客。在徐汇天林、浦东外滩等商业区，成交额同比分别增长8.46%和4.22%，达到290多套和170多套，价格分别下跌0.26%和0.08%。上述两个板块70平方米以内的房屋交易保持稳定，田林140-200平方米以内的房屋交易环比增长100%，东外滩上月突破零交易，本月成交6套。只有这两个部门的豪宅交易增加了。

根据上海房地产窗口二手房指数报告，6月份上海二手房交易量环比下降6.76%，这是交易量连续第三个月下降，仍处于正常年份平均每月2万套以上的水平。市场成交量呈现出逐渐萎缩的特征，但并没有因为传统旺季的结束而急剧下降。从价格趋势来看，已经连续第四个月上涨，但涨幅已经连续三个月收窄；中心城市郊区和远郊的增长率与新兴城市相似，接近0.11%的总体增长率。稳定成交量和价格是当前市场的基调。

6月是夏季传统淡季的开始，以50平方米以内的房屋为代表的需求巩固了本月的市场基础，尤其是已经走出淡季市场的中心城市的持续交易势头。中心城市的小型公寓成交量坚挺，而新兴城市的大型公寓成交量持续上升，市场形势稳定，略有下降。在接下来的7月份，成交量能否维持目前的水平，是新兴城市地区走势的关键。