专题研究：市场变局下看房地产业演进规律

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日前，“房地产业的演变规律与中国房地产业的生存之道”研讨会在上海召开。本项目旨在探讨房地产行业演变的客观规律，从而判断中国房地产行业的发展阶段和发展方向，为房地产行业、相关行业组织和政府部门提供决策参考。上海亿居房地产研究所和华东师范大学东方房地产研究所联合举办研讨会。

上海逸居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳介绍了该所2019年的项目计划，以及设立“房地产业的演变规律与中国房地产业的生存之道”课题的目的。他说，在房地产业演变发展的漫长历史中，任何企业都应该顺应产业演变的发展规律，有必要加强这方面的研究。如果这个课题能够引起企业的思考，并作为战略选择的参考，我们的工作将会有一定的价值。

项目的主要内容是发布

会上，课题组公布了本次研究的主要内容，上海市一居房地产研究所流通研究所所长崔培做了系统介绍。本课题通过理论分析，阐述了分工推动房地产流通模式演进的客观规律，进而推动房地产业内部结构、产业属性和社会经济功能的演进和升级。然后，从美国房地产业的主要历史阶段和特点、近二十年来房地产业结构的演变以及典型房地产开发企业商业模式案例的比较，论证了房地产业的演变轨迹。

根据这项研究，美国的房地产业已经从主要提供物质产品的制造业发展成为真正的服务业。其产业结构的主体是房地产租赁业，房地产业的经营模式已经从传统的资本增值收益升级为长期现金流收益；美国房地产业的演进和升级促进了美国房地产市场的结构优化和相关子市场互动机制的形成，如房屋租赁和购买选择机制、房地产投资替代机制等，增强了房地产市场的自律能力。

根据研究，与中国宏观经济和社会发展水平相比，中国房地产业的演变和发展相对滞后。中国的房地产业已经从资源时代(土地收购是关键)(建设高质量的房地产产品是关键)进入产品时代，未来十年肯定会进入资产时代(建设持续增长的现金流是关键)。资产时代需要全方位的外部环境建设，包括制度建设、市场结构建设、产业链建设和人才培养体系建设。房地产企业要想在资产时代立于不败之地，就需要培育适应“资产时代”的核心竞争力:如租赁物业的运营能力，包括精细化物业开发与更新、设施管理、租赁设计与实现、租户筛选与维护等。；项目投资分析和评估能力，包括项目市场细分分析、项目最高和最佳使用分析、项目投资价值评估等。；资产金融化能力，包括资产的金融市场选择和金融产品的对接。

关于中国房地产开发企业进入股票市场，与会专家和企业家就进入机会和发展阻力进行了深入的讨论和交流，主要涉及三个问题。

从增量到存量的市场转换点

房地产开发企业从增量市场转向股票市场的最佳转换点是什么时候？对此，华东师范大学东方房地产研究所副所长胡金星在阐述中指出，借鉴国外开发经验，美国的一些房地产成本较低，资产池发挥了更大的作用。因此，对于股票市场来说，企业的资产结构非常重要。此外，从开发到服务的转变和现金流的发展要求住宅企业创新产品和服务。

格林兰集团首席战略官李翔认为，中国有一些不同于美国的国情。例如，中国人倾向于购买自己的房子，而不是租房，房地产的增值收益更有可能刺激投资属性。然而，未来中国年轻一代的消费习惯和观念可能会发展变化。从增量时代到存量时代，未来房地产企业的投资、开发、运营和服务将会分离。

徐汇集团研究总监季峰表示，该集团试图在“徐汇於陵”项目中持有房产租赁。目前，现有物业的回报率普遍较低，开发商注重从增量到存量的突破点。北京和深圳的租金今年大幅下跌，这让一些房地产企业不敢进入股市。此外，中国现在不同于美国之前的时代。例如，中国的电子商务凯达在一定程度上造成了商场的过剩；例如，在未来5g时代，许多白领可以在家工作，这将进一步导致写字楼和房产的过剩。

中国需要发展房地产投资信托基金

中国房地产战略研究所所长郑欢指出，房地产投资信托基金对商业地产的发展非常重要，但也存在一些障碍，如所有权、税收、缺乏长期现金流来源等。这使得中国开发商很难开展这项业务。上海亿居房地产研究院综合研究中心总经理崔吉补充说，房地产投资信托基金的发展还存在另一个问题，即目前中国商业地产的租赁效率较低，不足以支持房地产投资信托基金的发展，这是一个非常重要的市场因素。

关于金融和房地产的约束，李翔提到，目前中国商业地产的回报率还达不到常规的资本成本，在中国没有必要对资本收益缴税，而reits在缴税前支付股息，这影响了回报率。

崔培认为，存在的问题涉及两个方面，一是产业转型过程的普遍规律，二是我国商品房存量过大的特殊情况。我们面临着美国同行当时没有面临的困难。然而，以研究案例之一的wpc的运作为例，让各行业的前10名企业成为其租户，中国也可能有这样的机会。未来回家工作仍然需要一个过程。此外，租赁和经营的困难在于，取得土地或财产的价格和成本可能与最终租金无关。最终租金主要受人口和经济水平的影响，不会长期泡沫化。今年，一些城市的房租大幅下降就是这一客观规律的体现。要实现商业模式的转变，企业需要培养自己的经营能力，这有一个过程，否则即使时机成熟也难以介入。

迫切需要改善市场和制度

张永岳指出，产业发展和企业经营中遇到的问题，可以看作是宏观层面的判断和企业经营层面的选择。例如，2017年，国家出台了一系列政策措施，促进住房租赁市场的发展，许多开发商响应号召。然而，面对租赁项目的低利润水平，一些开发商收缩业务规模或直接切断业务。因此，为了企业的长远发展，我们必须对未来的方向有一个清晰的判断，并在市场转折阶段有自己的战略选择。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，发展租赁业不赚钱的因素很多，但最大的问题是市场问题。目前，中国的高房价导致住房出租率过低和商业地产积压。进入证券公司时代，消化市场风险需要很长时间。上海亿居房地产研究院智库中心研究主任严跃进表示，中国租赁市场的发展具有很强的行政导向性，这明显不同于国外的自发演进。

中国物业管理学会名誉副会长庞远强调，对于“进入股票时代”这一主题，还需要进行更多的研究。他指出，目前租赁业最大的问题是租金收入不足以支付税费和贷款，计划经济时代的税收制度仍然制约着房地产租赁业。出租人必须为每一笔租金收入缴税，但不需要为持有房地产缴税。这些都是市场发展过程中需要解决的问题。