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在10月份住房融资总额创下新低后,11月份住房融资总额大幅反弹。

根据多家研究机构的数据,11月份,40家典型上市房地产企业融资总额为904.36亿元,比上个月大幅增长283.49%,融资总额仅次于今年3月份的最高点。继11月份房企美元融资井喷后,自12月份以来,房企继续密集发行美元融资计划。

新信号?40家房企融资总额全线反弹 环比大涨近3倍

与此同时,许多地方的购房政策已经调整。12月4日,郑州市将住房公积金贷款额度从60万元提高到80万元。

据业内人士透露,在房企融资龙头被控制的背景下,产业政策在“城市政策”层面上边际改善的可能性正在增加。未来,更多城市可能会出台有利于稳定房地产市场的政策,如人才购买、首套住房信贷支持、公积金政策等。,但“没有投机的住房”和“稳定土地价格,住房价格和预期”的基调不会改变。

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大反弹40家住房企业融资总额

根据通策研究所的最新数据,11月份,40家典型上市房地产企业的融资总额为904.36亿元,比上个月大幅增长283.49%,融资总额仅次于今年3月份的最高点。

债务融资方面,11月份,40家房地产企业债务融资金额为767.2亿元,比上个月增长235.75%。其中:

第一:其他债务融资方式。融资金额267.39亿元,占29.57%,比上个月增长338.86%。具体融资方式包括:向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行可持续资本证券、转让债权。

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第二名:公司债券,融资额203.45亿元,占22.50%,比上个月增长101.28%。其中,海外发行的美元债券总额为15亿美元,折合人民币105.458亿元。

第三名:国内银行贷款98.97亿元,占比10.94%,比上个月增长145%。

第四名:中期票据,共募集资金85.84亿元,占9.49%,比上个月增长758.36%。其中,美元票据18.5亿美元,折合人民币76.84亿元。

第五名:境外银团贷款,融资金额77.23亿元,占比8.54%。值得一提的是,11月份发生的一笔海外银团贷款,是华润置地的一笔五年期贷款协议,融资金额为86亿港元,相当于人民币77.23亿元,占融资金额的8.54%。这只是自2019年以来的第二笔海外银团贷款。

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第六名:信托贷款,融资金额34.33亿元,占比3.80%,比上个月增长113.9%。

股权融资方面,股权融资137.17亿元,占比15.17%,比上个月增长1773.19%。其中,境内再融资54.45亿元,占比6.02%,比上个月增长675.72%;在港上市的房企通过海外配股募集资金,总额为82.71亿元,占比9.15%。除部分房企的股票期权计划外,华润置地和碧桂园进行了新股配售。

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值得注意的是,海外融资仍然强劲。根据通策研究院的数据,11月份,房企外币融资总额为391.44亿元,比上个月增长172.55%,占融资总额的43.28%。其中,美元融资总额为231.49亿元(32.93亿美元),占融资总额的25.60%;港元融资总额159.95亿元(178.11亿港元),占比17.69%,较上月增长近21倍,主要来自海外银团贷款和海外配股融资。

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中原地产研究中心的统计数据还显示,11月份,房企美元融资爆发,20多家房企发布了总额超过50亿美元的美元融资计划。12月,房地产企业继续密集推出美元融资计划。12月4日,融信中国宣布计划在2023年发行3.24亿美元到期的高级票据,年利率为8.10%;12月4日,利高地产宣布计划发行2.5亿美元年息11.5%的高级票据;12月3日,嘉园国际又发行了6,750万美元的票据,利率为13.75%。

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根据11月40日房企的融资成本,披露的数据显示融资成本低于8%。融资成本最低的是万科最新发行的两期中期票据,发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元,融资成本分别为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产于2023年发行的2亿美元优先票据,票面利率为7.9%。

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同一政策研究所的陈豪认为,尽管11月份房企融资额大幅反弹,但房企融资难的问题依然不容置疑:一方面,11月份股权融资的金额和比例大幅上升,许多房企配售新股。出售项目子公司股权进行股权融资,在锁定债务融资渠道的情况下,股权融资已经成为房企不可接受的选择;另一方面,海外融资仍然是住房企业筹集资金的主要渠道。虽然11月份外币融资比例有所下降,但金额仍大幅上升,环比增长172.55%,海外银团贷款再次出现,这也意味着国内贷款非常困难。

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中原地产首席分析师张大伟认为,总体而言,房地产行业资金短缺,房地产企业抓住时机发行大量美元债券。住房企业的美元债务将在2019年创下新纪录,这已成定局。“美元债务是一些住房企业的重要资本补充,但由于配额限制,很难成为最重要的来源。美元债务的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。

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郑州上调住房公积金贷款额度

最近,购买政策得到调整的城市数量有所增加。

12月2日深圳深山经济特区商品房解冻后,郑州市于12月4日将住房公积金贷款额度从60万元提高到80万元。

即借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件,并首次为家庭申请公积金贷款的,最高贷款额将从60万元增加到80万元。若借款人单方面符合公积金贷款条件或家庭两次申请公积金贷款,最高贷款额将从40万元增加到60万元。该政策将于2020年1月1日起实施。从现在开始,买房的员工可以根据新的贷款额度签订合同备案。

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郑州住房公积金管理中心表示,贷款额度的提高将有效缓解购房职工的贷款资金压力。

对此,郭世英诸葛住房数据研究中心认为,增加公积金贷款额度可以缓解购房人的贷款压力;另一方面,它是为了吸引人才和增加就业。公积金新政策出台后,郑州房地产市场有望略有好转,但仍保持稳定运行。

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郭世英表示,今年郑州房地产市场受到严格监管。“金九银十”期间,新建商品房交易量不足1万套,处于历史较低水平。房屋企业的降价促销并没有带来交易量的增加。最近,许多城市放松了公积金和人才购买政策,郑州增加公积金贷款是合理的。

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差异化监管会继续扩大吗?

自11月份以来,上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了采购政策。

“总的来说,政策已经逐渐开始双向调节。最近,大湾区很多地方都在大力放松银根,但黑龙江等一些城市也出台了银根紧缩政策。”张大伟说。

12月3日,黑龙江省住房和城乡建设厅、省自然资源厅联合下发了《关于进一步加强黑龙江省房地产市场监管的通知》,明确了全省房企购买和开发土地的资金不应来自金融贷款,同时对房企按照信用评价进行分类,实行差异化监管。

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值得注意的是,12月1日,央行行长易纲在《求是》杂志上撰文,坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的方向,加强了对房地产金融市场的宏观审慎管理,加强了对房地产整体融资状况的监控,综合运用各种工具对房地产融资进行了反周期调整。

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根据招商证券研究报告,“经济、风险和民生”是房地产政策必须考虑的三大目标,近期经济下行压力的权重可能会上升。自4月至8月,该政策收紧得更多,或以“风险防范”为出发点。房地产融资的收紧几乎“完全覆盖”了住房企业的所有融资渠道,也就是说,应该管理的水龙头已经管理好了。近日,原央行调查统计司司长盛松成表示,“不应将房地产作为短期刺激经济的手段,也不应将其等同于继续收紧政策”,或表达了一些认为房地产不会拖累经济的观点。在房企融资的龙头被控制的背景下,产业政策在“依市决策”层面上边际改善的可能性在增加,但“无房无房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调不会改变。

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