王永平：停车资产是“小入口 大市场”

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停车资产是激活商业地产精细化运作的纽带。它是一项资产，也是一种运营方案，拥有大量忠诚且高净值的用户；这是连接用户的关键点，也是扩展业务模型的/0/房间。对于商业房地产经营者的高级管理人员来说，如何合理地评估停车资产的价值和运营效率？如何建立一个合适的停车资产策略并帮助提高其价值？8月30日，由金融部门主办，阳光海天特别支持的专题研讨会以“未来之路:挖掘停车资产价值，赋予商业地产权力”为主题。研讨会期间，全国商业地产工作委员会、海天阳光、陆家嘴、新世界、三翔印象、世界银行地产、金地商厦、泰和集团、上海城头、华丽世家等众多商业地产和停车资产管理的重要从业者和观察员齐聚上海，共商经营难点和实践经验。 全国商业地产工作委员会主席王永平在主旨发言中分享了他对商业地产运营与停车资产之间关系的看法。

图为:中华全国房地产商会商业地产工作委员会主席王永平

目前，城市化发展势头良好，但城市中各种规模的商业综合体都存在“千人商城”现象，真正受欢迎、影响较大的商业地产寥寥无几。王永平指出，一个好的项目应该是“三流”项目，即:人流、现金流、信息流，人流是第一位的，现金流好，交易率高，客户单价高；信息流也可以称为数字流，它使商业地产成为一个交通门户。如果人流量或现金流不足，至少必须有数字流量。他指出，当前转型时期的商业地产有三个特点:一是从强调数量转向强调质量。全国各地政府开始更加关注企业吸引投资的运作能力，不仅关注数量和规模，也意识到一个城市如果有更多的企业，就不会繁荣。第二，从再开发到再运营。当前激烈的商业竞争环境对商业地产的运营能力提出了更高的要求。开发商意识到，只有良好的运营和良好的现金流，资本市场才能显示其价值。第三，从重增量转向重存量，盘活现有资源。新项目往往地理位置偏远，商业区不成熟，而旧商业区的一些产业特征老化，商业业态落后，但区位优势非常突出，有些具有历史文化底蕴。与其开发新项目，不如改造原来的市中心项目。 “如果住宅房地产是理科学生，商业房地产是文科学生；如果住宅地产是烹饪西餐，商业地产是烹饪中餐；如果住宅地产是妻子，那么商业地产就是抚养孩子。”王永平用三个比喻解释了住宅地产与商业地产之间的巨大而根本的区别，并提出了“心零售”的概念，即商业地产应把握“现场动心，产品巧妙，服务周到”的规律，以“以经营为王，以资产管理为导向”为主题。 在商业地产“运筹帷幄”的过程中，停车场的服务对商业也非常重要。目前，城市停车资产可以说是“小入口大市场”，但正是这个看似小的入口。如果解决得好，可以解决老百姓的大麻烦，给商业地产项目带来很大的好处。 例如，好市多，一家美国会员拥有的超市，刚刚在中国上海开了第一家店，对选址要求很高。(拥有1200个停车位)，明确要求停车位数量不低于800个，比例相当高。它不能是地下停车场，也不能接受三维停车场。此外，它还需要满足超市购物车可以舒适地放置在停车位之间的要求。这表明国外成熟的经验已经证明，商业地产重视停车资产。 此外，目前，大数据和智能技术正被用于改造商业停车场，这可以减少停车时间并增强消费者体验。同时，它也可以通过在线商店的开放和线下停车带来粘性和流量。 “通过这种方式，一个好的停车场确实可以给商业带来强大的力量，而一个坏的停车场会影响消费者对商业项目的第一印象和最后印象。因此，如何运营商业停车资产将是业界认真思考的话题。”王永平最后强调道。