深圳调整豪宅标准 将带动楼市成交量走高

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■我们的记者王松才

针对此前网上发布的深圳“豪宅税”调整消息，11月11日，深圳市住房和城乡建设局确认，从现在起，深圳辖区内(含深汕合作区)容积率在1.0以上、单栋建筑面积在144平方米以下的房屋将调整为普通房屋，两年内免征增值税。这意味着深圳已经实施“豪宅税”征收标准四年多了，并迎来了一个重大变化。业内人士认为，这将有助于推动深圳房地产市场的交易量更高。

深圳调整普通住房标准

2015年9月颁布的《关于深圳市2015年普通住房价格优惠政策标准的通知》规定，享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件:住宅建筑容积率为1.0(含此数)。上面；单幢房屋建筑面积为120平方米或144平方米以下；实际成交价格低于指定区域普通住房价格标准(不同区域的上限在200万元至490万元之间)。

深圳市住房和城乡建设局有关负责人表示，在过去两年里，政府相关部门收到了很多人的反应，要求调整普通商品住房标准，以保证购买所需住房。经过充分研究，深圳将调整普通商品住房标准，这将有助于更多只需享受税收优惠政策的家庭，降低只需住房的成本，满足合理的住房需求。

深圳市住房和城乡建设局强调，普通住房标准的调整不会影响深圳的房地产调控政策。自2016年以来，深圳仍严格执行限购、限贷、限售和限价令，稳定地价、房价和预期的工作仍在有序推进。

11月11日，深圳市税务部门也通过官方微博宣布，深圳市二手房买卖增值税政策保持不变。现行政策是:如果个人出售购买时间不到2年的房屋，他将按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入与购房价格的差额部分按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征增值税。

对此，郭盛证券表示，深圳普通住宅建筑的标准调整力度比以前更大。从2011年到2019年，深圳普通住宅标准共调整了三次，主要是提高了交易价格标准。深圳普通住宅标准的这一变化，直接取消了原三个标准中的成交价格标准，即建筑面积在144平方米以下、容积率在1.0以上的房屋均可认定为普通住宅，其努力是超前的。

取消普通住宅总限价后，只需要它的客户(住宅建筑面积小于144平方米，容积率不小于1.0)的交易成本将会降低，受益最大，而144平方米以上大户型的改善客户不会受到影响。此外，附加值越高，这一次“原豪仙浦”住宅享受的税收优惠就越多。据计算，一套现值500万元、增值约100万元的“好仙铺原宅”所节税为创纪录价格的3%。

将推动销量增长

对于此次调整，诸葛住房数据研究中心的郭世英告诉记者，深圳的政策调整主要有两点:一方面，深圳对“豪宅”的定义是与总价挂钩的，但房子的总价会受到外部客观因素如区位、周边设施和开发商的影响。这项政策实施后，即使房价较高，只要符合其规定容积率和面积的房屋都是普通房屋；另一方面，新的征收标准规定，居住区的容积率高于1.0，建筑面积小于144平方米的房屋均为普通房屋。目前，市场上很少有容积率低于1.0的住宅区。这种政策调整更切合实际。政策调整实施后，更多的住房将被纳入普通住房的行列。这项政策的调整是基于深圳的具体情况。

郭世英认为，政策调整是对深圳楼市有利的政策。该政策实施后，将在一定程度上增加深圳的住房需求，并推高二手房的成交量。政策实施后，对购买者最有利，降低了购买成本。“豪华”住宅被归类为普通住宅。购买自住住房，基本节约成本约20万元，大大降低了购买成本。在一定程度上，减税幅度仍然相对较大。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进告诉记者，深圳出台了豪宅税费政策的新内容，进一步体现了税费政策与房地产政策的互动关系。特别是基于房地产市场的实际情况，调整税费政策更为务实，这也有助于降低相关房地产的交易成本。

严跃进表示，税费政策往往会对市场交易产生直接影响，而这一政策显然是有利的，因此会客观上刺激一些交易需求。无论是购买新房还是二手房，他们都将直接或间接地受到此类政策的影响，交易量将会增加。此外，这一政策客观上减轻了买家的压力，一些买家希望在今年年底前进入市场，因此预计将形成一波小的市场交易高峰。

但严跃进也表示，要注意政策出台带来的市场风险，防范价格投机，并在后续积极引导税费政策的落实，进一步促进房价稳定。