20年前交定金 现在还没拿到房子！预购客户发声明 浙江东日回应

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昨日，浙江泽达律师事务所(以下简称“浙江泽达”)在报纸上发表“严正声明”，抗议浙江东日11月4日披露的董事会决议公告，指责上市公司公然拒绝履行承诺，肆意推翻温州各级政府为解决历史遗留的民生问题而达成的政府会议纪要的既定内容。

委托浙江泽达律师事务所出具上述声明的陈建南、秦始皇于1999年缴纳定金10万元，用于预购东方花园(东区)的房屋。然而，由于道路规划、拆迁等问题，东方花园(东区)原地块的开发被推迟至2018年底。东方花园(东区)的开发主体为浙江东日的全资子公司温州东日房地产开发有限公司(以下简称“东日方凯”)。

那一年，有68个预定买家。20年来，浙江东日、上市公司控股股东东日方凯、温州市政府和68家购房者进行了多轮沟通和协调，但问题一直没有得到解决。直到11月4日，浙江东日董事会通过决议，提出将相关历史问题的解决方案提交股东审议。这一解决方案引起了预定买家的强烈不满，这导致了这一庄严的声明。

双方争论的焦点在于这68户家庭目前应该以什么价格购买新房。在这个历史问题上，证券时报E公司的记者采访了争议双方——预购方的代表和浙江东日的秘书，以还原真相，促进事件的解决。

历史遗留问题

1999年，陈建南、秦始皇等68户家庭分别缴纳定金10.05万元，提前购买了东方花园(东区)的新房。根据这68位预购人代表陈琳(化名)向证券时报e公司记者提供的信息，东方花园分为东、西两个区，西有高层，东有多层。10.05万元中，10万元为预付款，500元为选房费。当时，有68户人家根据设计图纸选择了特定的房屋，平均每户建筑面积为124.07平方米。

陈林说，当时温州的房价是每平方米2700-2800元，这里的售价接近每平方米4000元，预付款是其他项目的五倍。东方花园(东区)的开发商为浙江东方集团房地产开发有限公司(以下简称“东方方凯”)，其为浙江东方集团当时的全资子公司。浙江东方集团是温州市国有资产监督管理委员会的全资子公司，是一家真正的地方国有企业，这也给了潜在买家一些信心。

然而，东方花园(东区)没有按计划发展。东方花园(东区)原位于温州市鹿城至惠桥路口。土地用途为商业和住宅，总建筑面积10，800平方米，其中住宅面积9，925平方米，商铺面积831平方米。2000年，由于规划调整和文瑞大道建设的需要，东方花园(东区)暂停开发。经过调整，东方花园(东区)结合原市开发办民航路北段汇桥改造区一期安置房项目进行开发，但2003年因拆迁而暂停。

随着项目的曲折发展，浙江东方集团选择将主要开发商东方方凯注入其控股的上市公司浙江东日。2004年3月，浙江东日及其控股子公司东日科教分别获得东方方凯90%和10%的股份，总价为219万元。后来，东方方凯成为浙江东日的全资子公司，并更名为温州东日房地产开发有限公司(以下简称“东日方凯”)。

2014年，由于城市拆迁安置政策，温州将东方花园(东区)项目置换为温州市核心区虹店单元c-14栋，并收回原位于鹿城区汇桥路口的土地。截至2019年2月，东方花园(东区)项目终于在新址开工建设，预计竣工时间为2022年5月，总投资预计为1.2亿元。

68个预购者已经等了20年，温州的房价已经不再是当年的样子了。期间，温州多次组织有关方面召开沟通协调会，要求根据实际情况落实已预购的商品房。

另一方面，由于东方花园(东区)的历史遗留问题，浙江东日与间接控股股东温州现代集团之间的横向竞争并没有完全解决。2015年，浙江东日实施了重大资产置换，由于上述原因，灰桥地块未能得到合理、公正的评估，无法一并处置。2019年4月，浙江东日通过浙江产权交易所公开上市转让了东日方凯100%的股权，以期彻底解决横向竞争问题。这引起了68个预购者的恐慌，认为开发商股权的变化会更不利于自身利益的保障。

今年6月15日，浙江东日宣布，根据浙江现代集团的要求，公司暂停公开上市程序一个月，因为东日房产开发给68名原本收取定金的潜在买家留下的历史问题仍在协调中。7月12日，浙江东日再次宣布暂停上市后，公司与东日方凯未能与潜在买家达成一致解决方案。本公司认为转让相关的披露信息无重大变化，申请恢复公开上市，转让东日方凯100%的股权。

这个解决方案导致了抗议

一方面，68家预购公司已经等待了20年，另一方面，上市公司与间接控股股东之间的横向竞争问题亟待解决。无论从哪个利益出发，都应该尽快提出可行的解决方案。

11月4日，浙江东日召开董事会会议，审议通过了《关于全资子公司东日大厦开业历史遗留问题的决议》，并提交2019年第四次临时股东大会审议。这一解决方案确认了68名预购者的赔偿依据，但遭到后者的强烈反对。

根据公告，浙江东日委托评估公司在不同时点对东方花园(东区)原址和新址的房价进行评估咨询。以2019年7月31日为基准日期，温州市核心区红店单元c-14地块建设项目，

项目建成后待售住宅销售价格评估结果为2.758亿元/平方米；以1999年8月31日为基准日，温州市鹿城区汇桥路口东方花园东区商住楼竣工后的住宅销售价格评估结果为3930元/平方米。

因此，浙江东日证实，东方花园(东区)的平均售价在20年内上涨了602%。浙江东日给出的解决方案是，原68户拟购房户缴纳的10.5万元定金视为1999年购买相应面积的商品房，20年实现增加值为10.5 * 602% = 60.48万元。温州方凯将与同意该补偿方案的相关意向购买者签订补偿协议，补偿他们人民币604，800.00元，同时保留其定向销售资格，销售价格将根据市场价格确定。

浙江东日在公告中表示，在原68户有意购房的家庭中，如果他们认可并同意这一解决方案，应在收到温州市房管局制定的通知后5个工作日内与他们签订补偿协议。这种补偿资格；有意购买者未能在期限内签署补偿协议，将被视为不同意补偿计划，公司建议他们通过司法程序另行解决问题。

这一解决方案在68名预购者中引发了强劲反弹。11月18日，浙江泽达在报纸上发表郑重声明，表示接受陈建南、秦始皇的委托，于1999年在东方花园(东区)登记了购房人，并就11月4日《浙江东日董事会决议公告》及相关事宜发表声明。

“严格声明”称，浙江东日董事会采取的解决方案属于浙江东日的单方意愿和行为。无论它是否寻求或诉诸任何程序，包括股东大会的决议，它都不会产生任何买家，如委托人。约束力；公告内容违反了浙江东日于2004年3月17日发布的《浙江东方集团房地产开发有限公司股权转让关联交易公告》中所涉及的“1999年已登记的客户购房时，公司仍按原登记价格出售”的公开承诺，并作为关联交易定价的依据；该公告的内容也违反了温州东日房地产开发有限公司直接销售给原购买者的义务，这一点已在温州市人民政府关于东方花园东区历史遗留问题的第146号专题会议纪要中得到确认。

《郑重声明》还称，浙江东日作为上市公司发布公告，公开拒绝履行其之前的承诺，严重违反了市场诚信原则，肆意推翻了温州各级政府为解决历史遗留的民生问题而达成的政府会议纪要的既定内容。这种做法不仅严重损害了国有企业自身的声誉，也最终损害了上市公司投资者的利益。浙江东日及相关个人应承担由此产生的一切法律责任和不良后果。

浙江泽达要求浙江东日取消上述“方案”，严格执行温州市人民政府[2014]146号专题会议纪要的既定方案，严格履行2004年公告中的价格承诺，切实维护客户20年未实现的购房权益。

陈林告诉证券时报E公司记者，68位预购人一致同意委托三位代表到浙江泽达发表上述郑重声明。陈林说，20年来，我们一直在保持理性，但现在这个解决方案是不明确的，不可理解的，不可接受的。

争议双方互相对抗

上述解决方案合理吗？浙江东日是否违反了之前的承诺？双方存在严重分歧。

陈林告诉证券时报E公司记者，在这个方案公布之前，浙江东日没有与68个预购商沟通，这是其单方面的意愿和行为。陈林说，20年来，浙江东日和温州方凯一直没有与我们进行过真诚的交流，一直在回避、敷衍和言不由衷。

68名预购者的需求是以他们1999年支付定金时的价格购买新房。“因为建安的成本确实增加了，增加多少可以评估。陈林告诉证券时报E公司，“所以如果你加上这部分成本，你可以坐下来讨论它，而不用离开公司承诺的原价。”“即使按照这个说法，再加上新的建筑安装费用，陈林等人接受的价格与最新评估结果27580元/平方米仍有很大差距。

陈林说，这么多年来，我们一直与浙江东日合作向政府申诉。在2014年的协调和沟通会议上，政府也承认这一历史问题是政府造成的。新置换的土地比原土地大，1999年额外部分按原价给了浙江东日。它还要求保证预购人的优先权。

根据陈林提供的两次会议纪要，温州市政府于2000年8月召开专题会议，要求东方集团实施预购商品房；2014年9月，温州市政府再次召开专题会议，同意东日房开元已售房定向出售。但是，由于项目建设规模和设计的变化，多层建筑已经变为高层建筑，需要重新定位。

"我们在买房子，而不是把押金给他们投资。"陈林告诉《证券时报》e公司记者，“我们当时的协议很明确。哪栋房子，面积有多大，单价由每个人定。”现在，浙江东日给出的解决方案是，10万500元对应的面积只能按原价购买，剩余的面积需要按市场价购买。以120平方米为单位计算，10.05万元押金可以按原价购买25.57平方米，剩余的94.43平方米需要按市场价支付260多万元，这是陈林等人无法接受的。另外，直接拿60.48万元的额外补偿金放弃购房资格也是一个很大的损失，因为目前温州市场很热，新项目一般需要摇号才能获得购房资格。

作为纠纷的另一方，浙江东日秘书长谢接受了《证券时报》e公司记者的采访，并就一些关键问题作出了回应。

对于预购人提到的“1999年预订的客户购买该房屋时，公司仍将按原预定价格出售”的公开承诺，谢表示，这半句话出自浙江东日2004年收购温州时的资产评估报告。当时估计该项目将很快启动，这被用作评估机构的定价依据。谢提醒记者这里还有第二句话。“如果公司在未来的实际销售中未能按照上述承诺进行经营，或者被预订的客户未能按照原预订意向购买房屋，则评估结果应作相应调整。”谢认为，从下半场可以看出，这并不构成公开承诺。

谢表示，温州市政府2000年召开的专题会议要求实施预购房，2014年召开的专题会议要求明确定向销售方式，但没有明确定价问题，政府不太可能干预企业定价。谢表示，1999年交付定金时，潜在客户并未标明购买面积，但现在地块发生了变化，设计也发生了变化，长期报道的信息无法找到。

关于沟通是否顺畅的问题，谢告诉《证券时报》e公司，每次他们来访，我们都会接待他们，耐心地讲解，并进行多次往返沟通。对于项目投入成本，谢回应称，不仅仅是建安成本的增加，1999年还没有土地增值税，现在相关税费成本应该占到40%以上。"所有费用加起来超过6000元/平方米。"谢说，“他们对成本的理解太简单了。”

“彻底解决横向竞争是公司在参股时做出的承诺，继续推进是绝对必要的。”在采访结束时，谢告诉《证券时报》e公司记者，“预购人如不接受公司解决方案，可通过司法程序解决。”