限竞房入市 北京二手房价跌幅创新高

本篇文章2333字，读完约6分钟

《时代周刊》记者王红来自北京

在一个约500人的有限竞拍购房交流小组中，李莉(化名)抛出了二手学区房低价出售的消息。

据李莉说，她计划卖掉北京朝阳区的学校，因为她需要回天津发展。该套房地理位置优越，配套设施完善。相应的小学和中学分别是朝阳师范附属小学和人大附属中学。

对于重视北京教育资源的买家来说，这是一个很好的选择，李莉给出的价格也令人兴奋。然而，该群体中的购房者对该物业并不热情。自10月初以来，尽管李莉不断做广告，价格从510万元降到490万元，但该学区的房子一直没有售出。

李莉的情况是北京二手房市场清淡的真实写照。更重要的是，北京大量供应的有限竞争房屋转移了许多需求。

有限竞争房是以“限定价格和竞争价格”的方式拍卖土地建造的房屋。自2018年以来，北京已开始专注于进入市场。截至今年10月，北京共供应了7.8万套新房，其中限售房4.76万套，占61%。另一方面，限制竞争的房间有价格优势，在某些地区，二手房的价格是颠倒的。竞争受限的房间比二手房有更高的投资价格和购买价值。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《时代周刊》记者表示，新住房市场供应量的增加将为二手房市场带来一定的分流。

“此外，还有一些二手房学区的资源控制，这使得二手房的性价比被削弱了。此时，一些需求将被分流，进入新的住房市场。”阎跃进也说道。

然而，一些专家认为，有限的竞争空间影响有限。58房屋研究所的首席分析师张博告诉《时代周刊》记者，除了位置较好的竞争房屋的快速周转之外，偏远的竞争房屋对二手房的影响较小。

在有限的竞争空间市场中，热销和滞销并存

自2016年下半年以来，北京在土地出让中引入了“限制房价、争地”的政策。其中，大部分地块出售时规定了“70/90”政策，即70%的地块建成90平方米以内的中小户型，这也是为了控制房价过快上涨，满足迫切需要。

由于在土地出让阶段房屋的销售价格是有限的，有限竞争房屋的销售价格通常低于同一地区的市场水平。根据中原地产研究院的数据，截至目前，北京有限竞争房屋签约数据为22794套，均价为48731元/平方米，明显低于全市商品房平均成交价格。

《时代周刊》记者近日走访了几家出售房地产的有限竞争房，一些房地产卖家宣传价格是该项目的一大优势。其中，中海销售的玉环·夏添告诉记者，因为开发商和政府同意拿地，公司在空有较大的利润空间。目前，该项目的平均售价约为每平方米63000元，而周边二手房的价格达到每平方米70000元。

新房和二手房价格倒挂的现象也吸引了很多买家。一位观众告诉记者:“有限竞争公司有明显的政策红利。从北京土地流转的现状来看，无限制的地块越来越多，这意味着分红期即将结束。即使是投资，选择一个竞争有限、交通便利的房间也是非常划算的。”。

另一位“急需”的看房者告诉记者，他也更倾向于限制比赛场地。“二手房要交更多的税，门槛设定得更高，手续也很繁琐，他们还是想买新房。”看房人说。

根据中原地产研究院的数据，自2018年6月10日以来，北京已进入市场，共有69个有限竞争住房项目，共110期，供应的住房单元数量达到52，057套。

由于市场上集中了大量限制竞争的房间，也造成了库存积压。根据中原地产研究院的数据，截至11月18日，北京有限竞争房的库存高达29，200套，创历史新高。

然而，值得注意的是，在北京限制竞争的房市中，热销和滞销并存。一些地理位置优越的项目一开盘就被抢，一些项目进入市场超过几个月，但仍有大量房屋未售出。

在参观过程中，记者还注意到，不同地区有限的比赛场馆的游客冷热不均。其中，大兴亦庄的许多项目都被废弃了，但石景山黄羲村的一个项目，即将开业，却挤满了买家。

中原地产首席分析师张大伟告诉《时代周刊》记者，限制竞争房屋的市场分化非常严重，少数优秀项目签约相对活跃，目前大部分项目进入市场都存在问题。这主要是因为供应了大量的同质公寓，这使得有限的竞争房间难以消除。

二手房价格创下新高

根据中原地产研究院的数据，北京的有限竞争住宅项目价格一般会降低10%左右。二手房降价促销对购房者产生了分流效应，一些二手房业主被迫主动降价。

根据诸葛找房子的市场数据，自2018年11月以来，北京二手房的上市价格一直在下降，从2018年11月的每平方米63，600元下降到2019年10月的每平方米59，100元，仍然没有上升的趋势。

北京二手房的成交量也持续下降。根据国家统计局10月份发布的70个城市的价格数据，北京二手房平均价格环比下降0.6%，位居四大一线城市之首。

易居研究院研究员方耀告诉记者，从2019年1月到9月，北京二手房的交易量比上半年其他一线城市(如上海)要少，10月份的交易量比上月下降了30.4%。整个市场的人气下降，交易量也因购房需求不足而下降，因此空的议价价格变得更大。

记者在搜房网上看到，许多待售房屋都降价了，朝阳公园的某三室两厅甚至降了200万元。

根据诸葛房产搜索应用的数据，11月24日，其平台上的房屋数量增加了131套，房屋数量减少了1580套。11月22日，降价房屋的数量一度达到1874套。

然而，在二手房价格持续下跌后，北京的二手房交易最近有所回升。根据中智研究所的数据，11月18日至11月24日，北京二手房交易面积同比增长24%，是北方、广州、深圳四市中增速最高的。

中介机构也证实了市场的复苏。一位连锁代理商告诉记者，他的公司北京最近一天的营业额达到了500台，他的商店在11月23日一天就卖出了两台。

“但这也与春节前一些房子的需求有关。一些买家计划在春节期间结婚，所以他们会在回家之前在北京买自己的房子。其他人几年前就买了房子，因为他们一年后很忙。”