房产的机会 差不多了？

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早期城市化，分割市场

现在，人们已经接受了城市等级的划分:北方四个直辖市、广州和深圳是一线城市，杭州/南京/武汉/成都等富裕省份的省会城市是二线城市，而省会城市或经济实力较强但经济实力较弱的城市属于三个四线城市……所以，把它们划分开来，直到它们成为拥有巨大星星的18线城市。

与此同时，人们会想当然地看待不同城市的房价:一线城市最普通的房价应该在5万元/套以上；二线城市最普通的房子的价格也应该在每套2万英镑以上；在四线城市，每套1万元的价格也是正常的……18线城镇的价格只能是每套3000元，即使是1000元(比如中国东北的鹤岗)。

人们很容易习惯现在的现象，但对过去和未来感到不可思议，就像现在不同城市的房价一样。

20多年前的20世纪90年代，不同城市的房价差异并不大，表现出明显的分市特征——一个城市的房价主要受当地经济水平和富裕人口数量的影响，甚至有富裕的地级市/小县城的房价超过省会的情况。

20年前，在20世纪90年代中期和后期，甚至在2000年初，各个城市的房价是多少？

现在北京/上海有70，000到80，000套公寓，当时是2000多元。在中国东北的一些城市，比如工业发达的沈阳，重工业发达的唐山，当时的房价只是2000多元，但是现在这些城市的房价已经超过了10000元。

温州是浙江省一个民营经济发达的城市，其房价全年都高于杭州，甚至接近上海。

此外，由于这些年煤矿价格的上涨，一些资源型城市变得富裕和富裕，这反过来又导致了当地的高房价。例如，陕西北部的神木/榆林、内蒙古的鄂尔多斯以及山西忻州/晋城所辖的县市的房价都接近甚至高于当地省会城市。

为什么会这样？

由于当时的城市化水平较低，没有大规模的跨市和跨省人口流动。一个工业发达、经济活跃、资源丰富的城市，例如煤矿，有许多相应的富人群体，这些富人把他们的钱用于当地消费...他们聚集在县城或地级市购买房屋，这推高了房价，甚至赶上了北京和上海等一线城市的房价，如今这些城市似乎遥不可及。

当时，由于户籍的限制、经济的分散和交通的不畅，人们在城市间的流动较少。作为一个房地产市场，它的市场只能是一个城市市场，受当地居民的需求和这个城市的住房供求关系的影响。

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深度城市化，关联市场

2000年后，中国开始出现城市和城市住房价格的分化，这是多种因素综合作用的结果。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革和加快住房建设的通知》，提出停止实物分房，逐步实行住房分配货币化。

这也标志着中国住房市场化改革的正式开始，这一改革将从以前的政府住房配给制度转变为住宅市场购买制度，这为未来20年房地产业的蓬勃发展扫清了障碍。

1999年，大学大规模扩招，大学制度从精英教育向大众教育转变。

有人可能会说，这影响了大学生的整体素质，但总的来说，利大于弊——它不仅为中国经济发展培养了各种急需的人才，而且加快了中国的城市化进程，大量农村学生来到大城市学习、买房定居。

2001年，中国正式加入世贸组织，中国经济全面融入世界经济体系，参与了全球产业链的分工，从而建立了“世界工厂”的美誉。

出口成为拉动中国经济的第一个三驾马车，大量农村人口进入工厂和城市，加速了全国人口流动，深化了大城市化浪潮。

结果如何呢？人才、资源、金钱等开始在全国自由流动。

更好的人才、更好的资源和更多的资本开始流向高品位城市并定居下来，这导致了高品位城市的住房供需失衡，进而推高了房价——也就是目前的结果:北京、深圳等一线城市的房价极高，而相应的二、三线、四五、十八线城市的房价却在逐步下降。

那些年，我们看到了这样的新闻:山西煤老板在北京买了整层楼的房地产，温州房地产投机者席卷了上海楼市，当然他们买房时没有限购政策……国家资金正在一、二线城市聚集。城市的价值凸显了差异化，城市的房价开始逐渐拉大差距。

在过去的20年里，房地产已经成为拉动经济的重要动力引擎，而在过去的十年里，房地产已经成为短期内刺激经济的重要手段...在他们身后是印钞和放水。释放的水和印刷的钱在哪里？或者它们最初被放在一线和二线城市(主要贷款给一线和二线城市)，或者印刷货币最终在一线和二线城市流动和收集(人们带着钱在一线和二线城市生活，甚至买房子)。

2008年，4万亿信贷的发放引发了以北京为代表的一、二线城市房价在2009年翻了一番；2015年的房地产去库存化引发了以深圳为代表的一线和二线城市在2016年翻了一番。

因此，城市之间有不同的等级，房价越来越大，从而形成一个全国性的房地产市场。

但是现在和将来呢？

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后监管时代，独立市场

种种迹象表明，本轮楼市调控的力度和决心远远高于以往，因此有必要稳定房价，实行“住而不炒”的政策，楼市有回归各城市独立市场的趋势。

政策之一是限制购买。即使你有更多的钱，如果你没有资格买房子，你也被排除在需求之外，不能形成有效的需求。在北京、上海等控制严格的城市，购房资格连续五年与社会保障或所得税一样严格，也就是说，购房者接近本地人，房地产市场的需求接近城市的人口需求，这似乎又回到了20年前的副城市市场的特征。它过去是活跃的，但现在是被迫的。

无限制购物的3456线城市怎么样？它们不仅限于购买。原则上，任何中国人都可以在那里买房子。然而，由于城市水平低，实际上没有外国人去那里买房子。当地房地产市场对业主的需求主要来自当地居民的生活需求，它几乎是一个独立的房地产市场。

本轮楼市调控的关键之一是信贷和资本的调控，即通过各种可能的手段追逐和阻断资本流入楼市，并在楼市周围形成一道铁壁，从而将房地产基金与非房地产基金分开，形成两个独立的市场。

去年以来，信贷逐步放松，但在限购、限贷、打击首付、禁止消费贷款/商业贷款/信用卡资金流入房地产市场的政策下，房价几乎没有上涨，有些地区甚至出现下跌。

过去，信贷刺激被雨水和露水淹没，而这一轮信贷刺激是直接灌溉和滴灌。

房地产市场未来的发展趋势是什么？房地产市场的价值和房价将主要取决于城市的价值。

科技创新领先的城市、服务业领先的城市和新互联网经济发达的城市将会有越来越多的价值，相应的房价将会有支撑和上涨的潜力。毕竟，在独立于房地产市场的市场中，房价取决于当地的经济水平和当地的高收入人群。

衰落的工业城市、资源枯竭的城市和没有创新/特色的城市将逐渐失去人口，其价值将越来越低。相应的房价只能维持现状，甚至可能下跌。没有工业，没有人，没有钱...房价如何上涨？

广阔的3456个城市的房价不会再次上涨吗？这取决于国家的信贷政策。针对这些城市的信贷发放浪潮是房价飙升的唯一驱动力，例如2008年的全国信贷发放和2017年针对这些城市的货币化安置发放。

如果我们想再投资，我们该怎么办？寻找结构性机会:新房降价的机会，二手房选择竹笋的机会，楼市调控下一套二手房差价的机会...

从全球房地产投资中赚钱的大好机会即将结束。

不管你喜不喜欢，我们迟早要接受这个残酷的现实。

从生命周期的角度来看，中国的房地产市场可能已经达到了中后期阶段，在此期间没有太多的致富机会……我们能不能找到另一个处于生命周期中前期阶段的地方？