云南仁泽地产破产重组：2000亩大盘烂尾6年 负债169亿谁是接盘侠

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昆明几乎以拥有一千英亩土地的西南海而闻名。 该房地产项目位于昆明滇池国家旅游度假区的核心腹地，占地2000多亩，曾吸引买家前来购买。“一间房难找”是该项目2013年首次开放的写照。

然而，自2013年底以来，由于云南仁泽房地产开发有限公司(以下简称仁泽房地产)资金链断裂，西南海项目一直处于不完全停工状态。尽管有很多报道称重组指日可待，但没有下文。

2019年11月14日，昆明市中级人民法院民事判决认定“仁泽公司财产价值32.63亿元，负债169.16亿元”，“仁泽公司不能清偿到期债务，经营亏损，明显缺乏清偿能力”，判定仁泽房地产进入破产重组。

那么，已经暂停了六年的西南海项目的现状如何？仁泽房地产如何进行破产重组？谁将成为西南海项目的“接收者”？

12月21日，国家商报记者在对西南海项目进行现场调查时了解到，该项目一期部分拆迁房屋已经交付使用，未完成部分属于二期商品房。记者看到，西南海项目销售部的门是关着的，门前的植物都死了。未完成项目的地面布满了水坑，现场杂草丛生。

昆明滇池度假区管理委员会回应记者称，西南海项目成立了项目清算组作为经理，并召开了第一次办公会议，重组工作取得新进展。

现场目击者:有无报酬的工人和拾荒者住在未完工的建筑里

据《开心报》报道，仁泽房地产成立于2008年，注册资本3亿元，其中最大股东陈勇出资1.29亿元，占43%。仁泽地产成立以来最著名的项目是西南海。

凭借占地2000亩的西南海项目(位于昆明市广府路、红塔东路和前围西路之间)，仁泽地产先后荣获2013年昆明房交会“2013年昆明市最具城市驱动力企业”和“十大百姓爱展业”称号。

12月21日，记者从现场调查中了解到，西南海项目前期建造的部分房屋已经交付业主使用。其中，太和苑是一个被拆迁的房屋，1195户业主已经入住5年以上；附近的太家园(拆迁房)、珊瑚县天台、珊瑚县天喜项目(集资房)也已交付业主使用。

沿着海泽路往南，珊瑚县天台工程的左大门有业主一个接一个地进进出出，对面是尚未完工的西南海工程。记者看到，烂尾楼未封闭的阳台上挂着衣服，显然有人住在里面。

"对面是未完工的大楼，住在里面的工人拖欠工资。"珊瑚县天台物业公司的两名员工指着对面未完工的大楼对记者说:“这里的水电都是我们这边接手的。”

两名员工还表示，项目建设的拆迁房屋和单位集资建房已经交付使用，未完工的属于商品房。“建(构)筑物商品房已基本销售一空”。

除了住在珊瑚县天台对面未完工的建筑里，记者还发现几乎每一栋未完工的建筑都居住着农民工和拾荒者。

石坚(化名)是一名建筑工人，他已经在仁泽幼儿园未完工的大楼里住了三年，他告诉记者:“水电(设施)都是在以前的项目施工时留下的。”

2013年，石坚带着妻子从家乡贵阳来到中国西南地区工作。工作两年后，他没有得到报酬。工程停止后，他住在这里，并在其他建筑工地工作。“还是想看看有没有机会得到报酬”。

据石坚介绍，在这座4层楼高的幼儿园未完工的大楼里，有10多名农民工处于同样的状况。

珊瑚县的天台工程和未完工的建筑场地被蓝色的铁板包围着，他们穿过蓝色的围墙，沿着马路一直往前走。记者看到，在(未完工的区域)道路两侧都是车辆，这已经成为一个停车场。已经建成了10多座住宅和商业建筑，许多房子的玻璃上都写着"房东急售"。建筑物之间的地面布满了水坑和杂草。

“它已经关闭了五年多，一些在施工期间建造的铁架还在。”天台的主人泰先生说。顺着他指出的方向，记者看到有两栋建筑外面挂着生锈的铁架和绿色的网。

西南海项目第一次成为“一室难求”

据公开信息，西南海域项目占地面积约2000亩，综合容积率1.68，绿化率45%，总建筑面积约180万平方米(地上123.72万平方米，地下58.3万平方米)，总户数6000户，其中商业规模达49万平方米。

2011年和2013年，仁泽地产两次获得西南海项目的商品房用地。

《全国商报》记者从昆明市自然资源和规划局(原昆明市国土资源局)的官方网站上了解到，2011年9月，仁泽地产在昆明滇池国家旅游度假区太和社区12个城中村改造项目中，中标金额约为33.13亿元，总面积365，740.11平方米；2013年1月下旬，仁泽地产以约14.83亿元的价格在太和社区又赢得了10块土地，总面积为322，417.01平方米。通过两次拍卖，共获得土地688，157.12平方米(约1，032.24亩)，土地销售总额高达47.96亿元。

值得注意的是，西南海项目所在的滇池旅游度假区位于滇池附近。它不仅是中国著名的旅游胜地，也是昆明的高品质住宅区。这是昆明一个受欢迎的房地产行业，受到许多房地产开发商的觊觎和买家的青睐。

近日，记者走访现场，发现滇池板块聚集了大量的高端建筑，包括古滇未来城、滇池命门、龙湖兰婷半岛、1903公园等，成为昆明高端住宅建筑的聚集地。

2013年7月，媒体报道了西南海的盛大开放

据腾讯地产报道，2013年7月20日，西南海首次开盘，1000多名游客到场，开盘后3个小时内95%的房子都卖得很好，“在滇池度假区创造了前所未有的神话楼市”。同一天，开发商还用直升机在滇池周围接待客户，享受项目。

据《云南新闻》报道，由于该项目得到了从幼儿园到初中教育的支持，所以在2013年项目开始之前，很难在销售部找到一个房间。一期开盘的房屋均价为10000 ~ 11000元/平方米，无法选择朝向较好的房屋。

相比之下，2013年4月，西南海域村庄的拆迁房屋平均价格约为8000元/平方米。此外，如果在当年6月转售，买家将需要支付近20万元的额外更名费。

在记者的调查中，天喜的主人张先生证实了这一说法。据他说，2010年，位于中国西南海域的拆迁房屋价格约为7000元/平方米，2012年，他以约8000元/平方米的价格从其他人手中购得。“如果可以改名的话，现在这里的房子(拆迁房)至少要18000 ~ 20000元/平方米。”

据记者了解，与项目街分开的海庚乐府和公园1903的平均价格约为2万元/平方米。

然而，2014年10月，在西南海域首次开放仅一年后，昆明市国土资源局发布了《关于禁止土地单位参与新一轮土地招标活动的通知》(以下简称《通知》)，公布了25家参与土地出让后未支付土地价款的企业，并禁止其在支付土地价款前参与新一轮土地招标。仁泽地产出现在拖欠土地款企业名单中。

2015年12月和2016年11月，昆明市国土资源局两次发出上述通知。当时，仁泽地产欠了5亿多元。

事实上，早在2013年底，仁泽地产就已经资金短缺。今年8月，当一些网民在《人民日报》网上留言版询问西南海项目进展情况时，昆明滇池国家旅游度假区信访办于11月7日回复称:“2013年底，西南海项目公司仁泽房地产公司因资金链断裂。，导致项目停止工作。”

人民网领导留言板截图

今年10月10日，一位网民在人民网的领导人留言板上发了一条消息，称中国西南海域有1000多名购房者，购房协议早在2011年就签署了。大多数准业主支付了购房款的50%或房价的全部金额，但尚未交付房屋。昆明滇池国家旅游度假区信访办12月4日回复:“经核实，西南海域仁泽房地产项目因资金链断裂而被关闭。目前，度假村正根据市委、市政府的工作要求，对西南海项目进行债务重组。目前，债务重组项目进展顺利，重组完成后可以恢复建设。”

关于西南海项目暂停的原因，云南一家房地产企业的相关人士向记者分析说，“拆迁房屋一般应在项目后期建设。仁泽在2009年左右开始建造拆迁房屋，一直等到2013年年中第一批商品房完工。它只是出售，这很容易导致项目资金短缺。”

在参观期间，负责项目道路和绿化部分的承包商张师傅也告诉记者:“项目资金的问题在于先修拆迁房和集资建房。”

六年后谁将成为“接班人”？

自从西南海项目关闭以来，有很多报道称大型开发商已经接手。2015年1月，据报道，云南物流集团入股仁泽地产，接管西南海项目的开发，但三个月后，双方合作失败。

2016年9月30日，云南当地房地产公司长丰地产与昆明滇池国家旅游度假区管委会签署合作意向书，通过并购方式接管西南海项目。但当时仁泽地产的债务本息总额为73.53亿元，不符合长丰地产关于仁泽地产债务不超过55亿元的要求。

三个月后，2016年12月31日，仁泽地产发布了《关于云南仁泽房地产开发有限公司债务对账工作的公告》，称仁泽地产债务重组工作已初步达到长风地产提出的发行条件目标，即仁泽地产本金和利息不超过55亿元，实物支付债务金额为16亿元，实物支付项目金额为3亿元。截至2016年12月28日，仁泽地产共申报债权95项，除大港王宝外，其余均有100%的固定债权债务关系。

截至目前，仁泽地产已将债务本息锁定在58.8亿元(含大港王宝)，比长丰地产前提下的债务本息要求多3.8亿元，超出部分将由仁泽地产原股东承担。

据了解，长丰地产和仁泽地产联合开发西南海项目的前提条件之一是联合开发昆明街城改造项目。但在土地拍卖过程中，土地被第三方收购，导致合作目标失败，双方在西南海项目的合作终止。

在众多收购方中，龙湖集团被认为是复兴西南海项目最有希望的一方。

2017年6月22日，龙湖地产与仁泽地产和SDIC在滇池国家旅游度假区签署了西南海项目后续地块框架协议，三方表示将尽快推进“西南海”项目的进展。当时，龙湖地产的负责人在接受《商业日报》记者采访时表示，对该项目的高度关注主要是以框架协议的形式。如果合作在后期进行，根据可开发土地的条件，龙湖擅长的低密度地产将面向市场。

2017年12月28日，昆明龙湖怡恒房地产开发有限公司与昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资管理有限公司联合发布了《关于重组仁泽地产西南海项目的联合公告》，称在项目重组合作各方近6个月的共同努力下，度假区SDIC公司与龙湖接管西南海“已接近成功，完成90%的重组工作”，整个西南海项目将于2018年年中进入正常运营。

然而，没有下文。2019年12月17日，龙湖地产在接受《商业日报》记者采访时表示:“西南海项目一直受到市场的关注。由于涉及的相关方很多，各方一直在进行磋商。”与此同时，龙湖地产还表示，仍将密切关注昆明市场，并密切跟踪符合集团投资预期的项目和土地。如果时机成熟，这将增加昆明的土地储备的机会。

在重组过程中，持有的资产被多次拍卖

为什么仁泽地产多次未能重组？

今年11月7日，昆明滇池国家旅游度假区信访办公室明确表示，涉及云南省高级法院、福建省高级法院、河南省高级法院、北京市中级人民法院、昆明市中级人民法院、成都市中级人民法院、昆明市西山区法院、昆明市呈贡区法院、昆明市官渡区法院、上海市虹口区法院、宁波市北仑区法院等117起诉讼及执行案件(按诉讼主体统计)。结果，仁泽公司在西南海项目中的土地、可售房地产、停车位等股权和资产被全面、多轮扣押，并相继进入司法出售程序，给推进项目重组的前提条件如释放资产、注入重组资金造成了很大障碍，重组未能取得实质性进展。

值得一提的是，2017年12月26日，最高人民法院对昆明市国土资源局和滇池度假区管理委员会诉仁泽房地产拖欠土地款案作出终审判决。根据判决，仁泽地产应向昆明市国土资源局和滇池度假区管理委员会支付因拖欠土地造成的违约赔偿金，按每日1‰的标准计算，总金额约为10亿元，而仁泽地产实际拖欠土地金额为52988.92万元。

也就是说，仁泽地产需要支付违约赔偿金，这几乎是其所欠土地租赁费的两倍。根据云南省高级法院一审判决，仁泽房地产只需按照银行贷款利率赔偿违约金，两者之间存在巨大差异。2018年12月28日，最高人民法院再次驳回了仁泽房地产的再审申请。

昆明一家房地产企业的相关人士表示，无论哪家企业要重组仁泽地产，都必须先支付15亿元以上的土地款和违约金，否则土地手续就不完善，项目就无法恢复。

媒体报道称，西南海项目的闲置土地“司法拍卖”冷了

事实上，在多次重组的过程中，仁泽地产所持有的资产已经多次向司法机关披露出售。根据公开信息，2018年9月和11月，法院在司法拍卖中公布了西南海域的三块土地，其中一块土地面积为66.53亩，用于商业和金融用地；1箱占地41.3亩，用于商业和金融；一个案例占地74.2065亩，为普通商品房用地。但最终，这是徒劳的。

同时，据interface news等媒体报道，仁泽地产涉嫌参与云南省物流产业集团有限公司原党委书记、副董事长周绍芳和云南省最大银行云南农村信用社的腐败案件。

债务为169亿英镑，闲置的土地成为所有者的菜园

据了解，滇池旅游度假区管理委员会为恢复中国西南海域的工作做了大量工作，并计划督促项目进行重组。

今年3月12日，滇池度假区管理委员会成立了度假区太和地区城中村(西南海)改造专项工作组，五个工作组进驻仁泽公司，认真梳理和准确核实项目情况，重新制定改造方案。11月底，滇池度假区管委会承诺在12月31日前对西南海项目进行司法重组，取得实质性进展，并对重组中存在的问题进行整改。

2019年11月14日，昆明市中级人民法院(2019)云01博申9号民事判决认定“仁泽公司无法清偿到期债务，经营亏损，明显缺乏偿付能力”，裁定仁泽房地产进入破产重整。

根据民事裁定，根据申请人提交的资产评估报告及相关证据材料，仁泽房地产的资产价值为32.63亿元，负债为169.16亿元。

图片来源:仁泽公司经理微信公众号

“目前，西南海破产重组正按照既定目标和任务有序推进。”12月16日，昆明滇池国家旅游度假区管理委员会宣传部副部长彭在接受记者采访时表示，项目清理小组已经成立，并召开了第一次办公会议，对工作制度和重大问题进行了讨论和审议，重组工作取得实质性进展。“中国有两家实力雄厚的企业打算接手西南海项目进行后续建设”。

与此同时，仁泽房地产项目清算组的相关人士也告诉记者，债权人目前正在进行登记。“一切都按照既定计划顺利进行”。

值得注意的是，作为仁泽地产唯一公开发布信息的官方网络沟通平台，微信公众账号“仁泽公司经理”于12月19日发布了“关于购买西南海项目客户特别提示的说明”，表明近日西南海项目客户在“西南海业主委员会”qq群和“仁泽客户群”微信群中散布“新开发商通知签约”的不实信息。

对此，“仁泽公司经理”特别提醒，西南海项目采购客户专项处置方案仍在研究制定中，仁泽公司经理未就西南海项目采购客户处置事宜通知或公布任何意见。

记者在西南海项目现场看到，前围西路和海埂路这两处未开发的土地已经成为附近居民和工人居住的花园，人们不时地在这里采摘蔬菜。

"按菜单点菜，然后卖给周围的居民。"至于他为什么还没有离开，云南宜良的一名承包商笑着说，2014年他在中国西南地区以每平方米14380元的价格买了一套房子。“留在这里，等重组成功了我就知道了，我的房子肯定值22000元/平方米。”

据公示信息，2015年9月，昆明滇池度假区公示了该区域一批闲置土地，包括西南海域205亩土地5宗，其中居住用地60.96亩1宗，商业金融用地142亩3宗，公共设施用地1宗。