房贷利率定价“换锚” 上海首套房房贷利率减基点有何影响？

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新华财经上海10月10日电(记者杨友宗)10月8日是全国范围内改变个人住房抵押贷款利率定价锚的第一天。新华财经记者8日从接近央行上海总部的人士处了解到，目前上海房贷利率初步设定为第一套个人住房贷款利率不低于同期lpr减20个基点，第二套个人住房贷款利率不低于同期LPR加60个基点。长期以来，我国上海按揭利率处于较低水平，利率政策的调整备受关注。随着首套住房抵押贷款利率的上升，上海房贷利率下调将会产生什么影响？

首套住房抵押贷款利率下调20个基点。上海房地产市场价格稳定是主要原因

根据9月20日公布的5年期4.85%的LPR利率，上海的最低按揭利率是第一套房4.65%，第二套房5.45%。在利率调整前，上海地区银行实施的首套房最低利率为基准利率的95%，即4.655%，首套房最低按揭利率变化不大。

相关监测显示，8月份上海首笔房贷平均利率为4.84%，为全国最低。此前，上海也长期保持低利率。

根据央行8月25日发布的《中国人民银行负责人答记者问:个人住房贷款利率》，10月8日调价基准变更后，全国第一批新增个人住房贷款利率不低于同期贷款利率，第二批个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点。上海下调20个基点引起了各方的关注。

根据荣360数据研究所的监测数据，8日，上海各银行仍按4.90%的基准贷款利率报价。在其他银行与lpr挂钩后，一些银行的首套房水平仍低于新政要求的全国下限。(4.85%):包括中国银行、中国农业银行、交通银行、华夏银行在内的7家银行的第一套报价水平为4.65%，即lpr下调20个基点，高于原90%的基准利率；包括工行、邮政储蓄、招商银行在内的11家银行的第一套报价水平为4.85%，但邮政储蓄银行也表示对优质客户空房有折扣；其他银行的实施水平更为利基，例如，建设银行为5.05%，比之前的5.39%低34个基点，兴业银行为4.8%。至于上海的第二套房，银行的主流水平相当于新政的下限，即5.45%，比以前高6个基点。17家银行实施了这一水平，大多数其他银行根据点数报价。招商银行和光大银行都按照4.85%的水平报价，高出10%，即第二套房的实际执行水平为5.335%，也低于规定的下限。

虽然这看起来很明显，但这种变化对购房者的实际利率支出几乎没有影响。以30年等额本息还款法偿还的首笔100万元住房贷款为例，按利率政策调整后的最低抵押贷款利率4.65%计算，每月还款额为5156.37元，按利率调整前的最低抵押贷款利率4.655%计算，每月还款额为5159.37元。调整前后，每月还款额相差3元。

为什么它与潮流背道而驰？据接近央行上海总部的消息人士透露，个人住房贷款利率对市场供求有很大影响，也是lpr定价改革的重要组成部分，但不会因为lpr定价基准改革而影响房地产市场的原有均衡。上海首套住房在低利率基础上下调20个百分点的原因主要是考虑到改革前上海首套住房的最低利率在基准贷款利率下调95%后约为4.6%。根据新的定价机制，上海第一套房将提高20个百分点，这将对市场产生巨大影响。根据上海房地产市场整体稳定的成交量和价格，采取这一措施。

由于城市政策，各地都在努力实现平稳过渡

从全国范围来看，根据荣360数据研究所监测的数据，只有北方和深圳的几家银行没有采用新的定价方法，而广州的23家银行中只有10家采用了lpr方法，不到一半。

北京和深圳的调整水平符合新规定的要求。北京大多数银行的实际抵押贷款利率水平相对一致。第一组为5.40%，比原主流水平高1个基点；第二组是5.90%，比以前高2个基点。与上海一样，深圳第二套基准银行也是按照5.45%的全国最低水平实施的，比之前提高了6个基点；第一笔住房贷款的利率是5.15%，也就是说，5年期贷款利率提高了30个基点，比以前高了0.5个基点。

荣360的相关负责人表示，总体而言，一线城市的主流水平较之前略有上升，但相对稳定。与第一套住房贷款利率0-2个基点的增长幅度相比，第二套住房贷款利率增幅略大，增幅最高为6个基点。虽然前期已经进行了一个多月的准备和试点工作，但目前，即使是在重点城市，也不是所有的银行都开始按照新的方法进行按揭贷款的报价。一线城市尚未完全调整，而二三线城市可能需要更长的过渡期。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，抵押贷款利率的变化主要是为了追求稳定。目前，银行已经根据自身实际情况确定了个人住房贷款的加分要求。与转换定价基准前相比，实际利率变化不大，与9月份的利率基本持平，这也有助于按揭申请人接受新的定价模式。(结束)

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