宝龙闪电配股的“商业秘密”

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宝龙地产总裁许

乐居金融曾淑佳来自上海

为了维持资金链的安全运行，中小住宅企业在调控的基调下采用了模式融资技术。

10月14日晚，宝龙地产在发行债券、资产证券化等融资技巧的基础上，通过闪电配售的方式，在融资地图上又增加了一笔资金。

根据公告信息，宝龙地产以“先旧后新”的形式配售新股1.466亿股，约占已发行股份总数的3.54%，配售价格较昨日收盘价5.91元低约8.63%。

在宝龙的配售交易中，卖方以每股5.40港元的价格配售了1.466亿股现有股份；与此同时，宝龙地产以相同价格向卖方发行了总计1.466亿股新股，交易所得资金净额估计约为7.814亿港元。

许健康在后面拨款

交易中提到的“卖方”是天龙控股有限公司，其背后的全资拥有者是现任宝龙董事会主席徐建康。

在徐建康首次配售后的认购运作中，实质上是为宝龙的扩股融资。一出一入后，徐健康持有的2846.5万股股份和黄利珍(徐健康配偶)持有的280万股股份将由约45.95%减少至约42.29%，认购完成后将增加至约44.33%。股权交易后，资本可以迅速注入上市公司。

图片来源:蔡华学会

自2009年上市以来，徐建康已逐渐退居幕后，他的儿子许芳华接管了火炬公司的运营，但徐建康和他的妻子仍然可以在宝龙的一些融资中看到。

例如，2016年9月，徐女士(即)与宝龙的多家全资子公司签订了买卖协议。基于此，黄利珍以约人民币1.02亿元购买了宝龙的若干附属相关物业。这些物业包括别墅、公寓、停车位等。所得资金将用于宝龙地产的一般营运资金。

回顾过去，2011年9月，宝龙地产宣布将向中国人寿信托发行高级票据，募集10亿港元，徐建康还以其已发行股本的19.66%作为担保，利率为13.8%。

这一波的运作意味着，尽管许已经被接管，但许建康和他的妻子仍然在儿子的控制下关心宝龙地产。近年来，宝龙地产的短期负债与现金负债比率基本在1左右波动，这在一定程度上反映了宝龙地产的偿债压力。徐建康等人从侧面提供帮助是合理的。

2019年上半年，宝龙房地产银行贷款增长11.7%，现金余额增长24.8%，净负债率较2018年末下降10.2个百分点，至91.4%，扣除预收账款后的资产负债率较2018年末下降0.1个百分点。

然而，以商业和住宅地产为主营业务的宝龙地产，仍然需要持续的融资和输血来满足其发展需求。

下半年，宝龙地产继续频繁融资。包括发行5亿元二期中期票据、签约2亿元双币贷款融资、计划发行1.7亿美元票据、在上海证券交易所上市9亿元人民币商业银行等。，所有这些都可以窥探其融资速度。

对于此次股权融资，宝龙地产表示，基金净额将在未来机会出现时用于本集团的业务发展、投资及一般营运资金。这无疑是对宝龙地产的现金流补充，宝龙地产进一步拓展其商业项目，旨在拆分商业轻资产板块并上市。

许的商业变化

房地产企业的主要融资渠道往往与其经营模式有关。对于宝龙地产来说，“商务”是它的一个标签，目前由公司总裁徐负责整体业务情况。

几年前，许接手宝龙地产后，全面制定了宝龙的加速运营战略。2011年，他透露，宝龙继续看好国内三、四线市场，未来五年将建成100个宝龙城市广场。随后，宝龙广场很快在四线城市展开。

然而，在2013年，意识到“三四线城市工程”的弊端，许建康承认“计划有所改变”，许也改变了语气，表示将战略性地进入一二线城市。2015年，许再次向提出“向多元化方向迈进”；第二年，宝龙迎来了新的五年计划。

根据规划，商业地产将确立为主营业务，五年内将成为商业运营专家、优质地产专家和资产管理赢家。酒店、文化、投资作为宝龙除商业地产之外的三大辅助产业，遵循“利润第一、合作第二、活力第三”的原则。

但或许是为了从规模上寻求话语权，宝龙地产也在2016年推出了其住宅地产。就收入而言，2019年上半年房产销售占85.7%，其中70.5%为住宅，而2016年这一数字仅为27.2%。这表明，徐的商业和住房之间的平衡已经发生了变化。

2018年1月，徐在简历中增加了一个职位。当时，他接替王绶青担任宝龙商业集团总经理；一年半后，宝龙地产宣布计划分拆宝龙商业，并在HKEx主板独立上市。

根据宝龙的业务计划书，从2016年到2019年上半年，其资产负债率分别达到99.1%、94.5%、89.4%和86.6%。尽管近两年有所下降，但仍高于行业平均水平。据此，有业内人士分析，宝龙地产拆分商业板块主要是为了缓解上市公司在融资和改善财务指标方面的压力。

宝龙地产的商业板块已经初具规模。数据显示，截至2019年6月30日，宝龙地产运营管理的商业广场有36个，管理的轻资产项目有3个。2019年没有开放任何轻资产项目。

随着土地业务配套条件的增加，企业也在为宝龙地产收购土地提供帮助。2019年上半年，宝龙地产的平均土地成本仅为2701元/平方米，仅为今年前八个月累计平均销售价格的16.5%。

尽管许在今年的中期业绩会议上透露“没有扩大规模的冲动”，但商业领域仍有其发展目标。今年下半年，宝龙将新开6家商场，到年底可能会超过45家；2020年开10家，会有55家以上；2021年，计划开设9个，总数超过64个。

如今，在住房和商业的共同努力下，宝龙地产更加渴望融资带来的现金流。关于此次股权融资净收益的使用，宝龙表示，具体的投资或收购目标尚未确定。这个答案可能需要宝龙的后续市场行动来揭示。