本篇文章4477字,读完约11分钟

本报告将从区域角度对房地产市场的部分销售数据和开发运营数据进行分类整合,分析今年不同区域房地产市场的变化,并对区域房地产市场进行定性探讨。划分样本城市有三种主要方式:按地区、按城市等级和按大都市地区。具体的划分规则与creis数据库一致。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

房价增速在年中放缓,不同地区房价上涨的城市比例在第三季度下降。第三季度,房价总体增长率下降。从城市逐月上升的比例来看,对于大多数地区来说,该指标的最高点出现在今年第一季度或第二季度,大多数地区的最高点超过80%。目前,大部分地区的比例已经下降到40%以下,表明大部分样本城市的房价在第三季度有下降的趋势。一线城市的房价总体稳定。与二线城市中的三个四线城市相比,三个四线城市中房价下跌的城市比例更高。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

一线城市的房地产销售疲软,而二线和三线四线城市的房地产销售略有改善。商品房销售面积与去年同期基本持平,销量保持稳定增长。从城市层面看商品房销售面积,上半年一线城市表现较好,前期二线城市表现较弱,三线城市销售增速放缓。然而,进入第三季度后,一线城市的销售面积明显低于去年同期,而二三线城市的房地产销售在短期内有所回升,同比降幅有所收窄,其中二线城市下半年的表现明显好于上半年。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

房地产开发投资呈现明显的区域特征,华东和华南地区房地产投资增速稳定,华北地区下降较快。今年房地产投资表现最好的地区是中国西南地区,并且增长速度呈季度递增趋势。成都、昆明、贵阳等西南省会城市正呈现良好势头。前三个季度,华东和华南地区的房地产投资保持稳定。华北地区房地产投资增长率明显下降。北京和河北一些主要城市的房地产投资同比收缩是主要原因。预计在短期内,中国北方的房地产投资将很难显示出改善的迹象。从城市层面和城市圈来看,房地产调控政策对一线城市和环渤海地区房地产投资的影响更加明显。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

在新建设总体增速平稳的表象下,区域异质性更值得关注。华北和华东地区的新建设波动较大,北京和河北的表现对华北地区影响显著,而苏南地区在一定程度上拖累了华东地区。相比之下,西部地区的样本城市在建设方面表现更好。从城市层面来看,一级城市在这一年中开放程度有增无减,二级城市继续改善,三级和四级城市增长缓慢。就建设面积而言,样本城市密集的华东、华中和华南地区稳定在全国平均水平附近,短期内没有明显下降趋势。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

结论:一线城市的房地产市场受到政策的强烈抑制,而二线城市的边际趋势良好。by/きだよ/.中西部一些二、三线城市的房地产市场持续改善根据城市分类,政策加码后一线城市的房地产表现减弱,三四线城市表现出需求透支的特征,而二线城市的房地产市场表现出反向改善的趋势,中期可能有较好的表现。结合区域和大都市区分析,华北市场短期弱势难以改变,而华东和华南有望保持稳定。中西部地区样本城市的表现普遍较好,这也反映了中西部地区一些二三线城市和房地产市场的发展潜力。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

文本

随着房地产政策的收紧,房地产投资的增长率仍然很高,房地产销售正在回升。似乎房地产市场作为一个整体没有受到太大的冲击。本报告将从区域角度对房地产市场的部分销售数据和开发运营数据进行分类整合,分析今年中国不同区域房地产市场发生的变化,并对区域房地产市场进行定性探讨。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

本文使用的数据主要来自creis数据库和风数据库。划分区域有三种主要方式:按地区、按城市等级和按大都市地区。具体的划分规则与creis数据库一致。由于部分城市存在数据缺失,按照不同类型汇总数据时会将数据缺失的城市排除在外,这可能导致东北、西北等地区样本城市数量相对较少,至少有4个样本城市符合要求。根据creis的说法,按区域和城市圈划分的“东北”区域的内涵有所不同。在城市圈划分中,沈阳、锦州等城市被划分为“渤海”而不是“东北”,导致两种划分方法对“东北”区域的数据存在一定差异。考虑到中国东北地区的样本城市数量很少,我们在接下来的大部分讨论中将不会涉及东北地区。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

房价和销售发生了哪些结构性变化?

房价增速在年中放缓,三季度各地区商品房价格环比上涨的城市比例下降。无论是按地区还是按城市圈,2019年第三季度商品房价格增速都有所下降。我们可以从环比增长的城市比例中观察到这一点。就大多数地区而言,房价环比上涨城市比例的高点大多出现在今年第一季度或第二季度,大多数地区的高点超过80%。到第三季度,大多数地区房价环比上涨的城市比例已降至40%以下,表明大多数样本城市的房价在第三季度趋于下降。如果将二线城市与四线城市中的三线城市进行比较,第三季度有更多的城市和四线城市中的三线城市的房价逐月下跌。从热点城市来看,不同城市的表现也不同。石家庄和成都的商品房价格涨幅更大,而广州和厦门的房价跌幅更大。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

一线城市的房价总体稳定。在一线城市中,只有北京房价保持持续上涨趋势,而广州商品房价格自去年第四季度以来波动较大,呈现先升后降的趋势。上海和深圳的房价环比都略有波动,平均房价在这一年里变化不大。总体而言,一线城市的房价全年波动较小,政策稳定了一线城市的房价。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

商品房销售面积持平,销量保持稳定增长。从商品房销售的整体情况来看,商品房销售面积的表现并不理想,今年以来一直处于收缩区间。边际优势在于最近下降幅度的缩小。虽然商品房销售面积低于去年,但商品房销售仍保持正增长,房地产企业仍有一定利润。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

一线城市的销售减弱,而二线和三线四线城市的销售略有改善。从城市层面看,中国100多个城市的商品房销售面积数据与30个大中城市的房地产销售数据相似。今年上半年,一线城市表现较好,二线城市早期表现不佳,三线城市销售增长放缓。然而,进入第三季度后,一线城市的销售面积明显低于去年同期。二、三线城市的房地产销售在短期内有所回升,同比降幅有所收窄。下半年二线城市的表现明显好于上半年。年内房地产市场地块的逆转进一步证实了“按市决策”的政策在严格执行“无房炒房”的情况下也发挥了作用。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

房地产开发经营的区域特征

房地产开发投资

华东和华南地区的房地产投资增长率保持稳定,而华北地区的房地产投资增长率呈快速下降趋势。今年以来,房地产开发投资增速一直保持在10%以上的高水平,是支持固定资产投资的主要子项目,而房地产投资的支持项目主要来自建设和购地费。从地区来看,西南地区是全年表现最好的地区,且增速呈季度递增趋势。成都、昆明、贵阳等西南省会城市房地产开发投资增速均呈现良好态势。前三个季度,华东和华南地区的房地产投资保持稳定,每个季度都与全国平均增长率相差不远。从样本城市来看,华东和华南也占据了绝大多数。第三季度,华北地区房地产投资增速明显下降。第一季度和第二季度的增长率约为15%,但第三季度开始下降,北京和河北一些主要城市的房地产投资在第三季度收缩是主要原因。北京的房地产开发投资自去年底以来迅速恢复,并在第一季度达到峰值。随着房地产政策的收紧,出现了明显的下降趋势,而河北省的房地产投资仍处于较弱的运行区间。预计在短期内,中国北方的房地产投资将很难出现改善的迹象。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

从城市层面和城市圈来看,房地产调控政策对一线城市和环渤海地区房地产投资的影响更加明显。就城市层面而言,虽然一、二季度投资增速回升较多,但在年中房地产政策收紧信号发出后,一线城市投资有所收紧,这也反映了房地产开发商对政策意图和预期的反应。二线投资总体保持稳定,而四线城市在第二季度短暂飙升,然后回落。就城市圈而言,环渤海城市圈和海西经济区表现相对较好,但增长率持续下降,环渤海地区的表现在很大程度上受到北京和河北的影响。长三角和珠三角三季度投资增速相对稳定。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

新建筑区

在新建设总体增速平稳的情况下,地区差异相当明显。自次贷危机以来,在多轮刺激政策的影响下,商品房销售和新开工住房面积的增速大幅波动。自2018年以来,两者的增长率逐渐稳定并适度下降,且趋于更加统一。在总体增长率适度的表象下,区域新建设的异质性更值得关注。华北和华东地区前三季度新开工量波动最大。在华北地区,北京和河北部分城市的新建筑与去年同期相比处于略弱状态,而太原、呼和浩特等城市的新建筑大幅增加,导致华北地区一季度新建筑增长率较高。在华东,第二季度下滑的城市主要集中在苏南,包括南京、苏州、无锡等城市,第三季度有所改善。数据显示,青岛的新开工面积在这一年里增加了很多。相比之下,西部地区的样本城市表现更好。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

二线城市建设开局良好,而三线和四线城市增长缓慢。从城市层面来看,一季度一线城市开始新开工建设,新开工面积同比增速达到50%。但是,随着后续政策的加强监管,第二季度的增速也非常明显,进入第三季度后,出现了阶段性的小幅回升。考虑到去年底以来,一线城市房地产的繁荣已经处于复苏阶段,各项指标都有所改善,因此今年第四季度一线城市房地产各项指标都面临一定的同比压力。二线城市新建筑增长率呈稳步上升趋势。结合前期投资和后期建设情况,二线城市应该是“城市专项政策”的受益者,新的建设有望稳步上升。退潮后,三线城市可能面临阶段性压力,新建区域将在第二、三季度缓慢增长。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

在建建筑面积

华东、华中和华南的建筑面积稳步增长。今年建筑面积的稳步增长是房地产开发投资的重要支撑之一,带动了建安项目投资保持较高的增长速度。由于建筑面积是一个存量概念,它也是年同比增长率最稳定的。从不同地区看,华东、华中、华南三季度建筑面积同比增速基本稳定,基本稳定在全国平均建筑增速水平。除了西南部分城市建设用地增长较快,东北地区增长速度较低外,建设用地的区域差异不大(在选取的样本城市中,西南和东北地区的样本数量相对较大)。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

一线城市的建筑增长率较低,而二线和三线城市相对较强,但趋势不同。如果我们看看不同城市的年增长率,我们会发现仍然存在一些差异和分化。一线城市的建筑面积增长率仍然较低,而二线城市则呈现出明显的上升趋势。四线城市的建设增长率很高,但已经下降。二线城市建筑面积持续增长,这可能在很大程度上受到今年新增建筑面积增速的影响。然而,在四线城市的棚改退潮后,建筑面积仍保持在较高水平,这可能与前期拍卖行销售较多有关,但增长率有明显的下降趋势。就城市圈而言,建筑面积同比增长率的地区差异不明显。

地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

结论

一线城市的房地产市场受到政策的强烈抑制,而二线城市的利润率正在提高。空.不断改善中西部一些二三线城市的房地产市场基于以上讨论,按照城市分类,今年年中一线城市房地产政策过重后,大部分指标处于边际弱化区间,四线城市表现出需求透支的特征,而二线城市的大部分房地产指标在最近三个季度呈现出良好的趋势和一定的发展,中期可能会有较好的表现。综合考虑区域划分和城市圈划分,华北房地产整体表现较差,环渤海地区受华北城市影响较大。华东和华南的表现总体稳定,长三角和珠三角的房地产指标相对稳定。中西部几个热点城市呈现出投资强销售弱的特点。相反,除一些热点城市外,省会城市和三个四线城市的房地产销售和投资表现相对较好,因此与去年同期相比,中西部地区样本城市的表现普遍好于其他地区,这也反映了一些二、三线城市空房市的发展和中西部地区房地产市场的发展潜力。

标题:地产销售和投资可持续吗?从区域视角的分析

地址:http://www.gshxhs.com/gmwxw/9389.html