仲量联行：四季度住宅市场将继续放缓

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■我们的记者张娜

国家统计局近日发布了2019年9月70个大中城市商品房销售价格变动情况。

数据显示，70个大中城市新建商品房销售价格总体稳定，比上个月略有上升。其中，一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.4%，比8月份上涨0.1个百分点；二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，比8月份上涨0.1个百分点；三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%，比8月份上涨0.1个百分点。

房地产市场的“金九银十”表现平淡。仲量联行预测，市场调整预期将逐步增强，买家观望情绪将增强，第四季度市场销售规模的调整幅度将略有增加。

交易明显放缓，很难显示“金九银十”

虽然9月份各城市房价涨幅略有上升，但9月份许多地方整体市场交易放缓，市场调整压力加大。在整体政策更加严格的背景下，9月是传统的旺季。

仲量联行追踪的20个重点一、二线城市的营业额同比下降0.6%，同比下降10.2%。就城市而言，除上海的交易量环比相对稳定外，北京、广州和深圳的交易量均有所下降。在长期的高压调控下，加上近期的供应量，买家增加了选择，观望情绪增加，决策周期延长，交易明显放缓。二线城市交易规模总体稳定，杭州、南京、青岛需求强劲，但郑州、Xi、西安、厦门、大连、宁波9月份交易量均出现萎缩，“金九银十”表现不尽如人意。

融资收紧，市场趋于理性

今年8月，央行推进贷款市场报价利率形成机制改革，引导市场利率下调，降低实体经济融资成本。然而，为了防止大量低成本资金流入房地产行业，此次改革故意提高了5年期的报价利率，并对房地产行业的贷款进行了分割和监管。

根据10月份最新的lpr报价，抵押贷款利率“锚改”前后，全国范围内个人抵押贷款利率基本稳定，“房无投机”的定位保持不变。

因此，在短期内，“换锚”抵押贷款利率不会对市场产生很大影响。

土壤拍卖降温“低价交易”频繁发生

今年5月以来，房地产融资紧缩政策深入实施，信托、海外债务、银行贷款等房地产相关融资渠道全面收紧，加大了房地产企业的融资压力。

从土地市场来看，9月份土地拍卖继续降温，“底价交易”频繁发生。在市场调节、金融监管等多种因素的影响下，企业理性地拿地和收益，土地拍卖的受欢迎程度明显下降。

仲量联行的分析有两个主要原因。一是前期融资全面收紧，开发商资金压力凸显，征地步伐放缓。1-8月，住房企业到位资金同比增长6.6%，1-7月增速下降0.4个百分点，连续4个月下降。房企到位资金增速持续下滑，表明近期房地产融资出现全面收紧效应。二是房地产政策趋紧，住宅销售疲软，影响了开发商的预期。目前调控政策没有放松，整体住房销售压力较大，影响了房企的资金回笼速度和开发商对市场前景的预期。与此同时，一些城市的限价政策将开发商的利润挤压了/0/，因此购买土地的热情下降，市场逐渐变得理性。

住宅市场将在第四季度继续放缓

展望第四季度，仲量联行认为，经济低迷难以改变，房地产政策将保持紧缩。利率改革对整个市场的影响有限，但房地产行业的金融监管将继续对市场产生更大的影响。

仲量联行预测，未来房企融资将继续收紧，征地面积将继续下降，导致房地产投资和新增建筑面积增速继续放缓。在销售方面，结合“金九银十”期间市场的低迷表现，市场调整的预期逐渐增强，买家的观望情绪可能加剧，第四季度市场销售规模的调整幅度将略有加大。