谢逸风：城市更新 商业地产机遇与挑战并存

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目前，城市发展已经从增量经营转变为存量经营，“城市更新”已经成为解决城市扩张受限、城市建筑破旧、设施环境落后、提高城市效率、推动城市经济发展和转型的主要动力。这个过程中有什么新的要求、机遇和挑战？如何体现停车运营和资产管理的价值？10月25日，由金融部门发起、阳光海天停车产业集团支持的金融价值沙龙，以“城市更新:激活展望未来的价值导向型城市”为主题，邀请生产、教育、科研、资本代表齐聚广州，寻找城市更新的新契机。 中央电视台特约物业评论员、中国城市房地产研究院院长谢逸枫分享了本次活动的主题。谢逸枫表示，由于经济增长放缓、金融去杠杆化、限制购买商业项目的政策、电子商务市场的兴起等因素，目前全国商业房地产市场相对低迷，主要表现在以下几个方面:一是投资增速达到十年来的第二低点；第二，建筑面积达到十年来的第二低；第三，新开工和竣工面积增长率达到十年来的最低水平；第四，供应方面的商业用地总体过剩；第五，商业地产的库存面积达到了十年来的新高。

图:中央电视台特约物业评论员、中国城市房地产研究院院长谢逸枫

谢逸枫认为，未来商业房地产投资领域包括城市扩张、城市更新和集体建设用地。其中，城市更新是主要方向。此外，证券化和轻资产战略是未来商业地产的发展趋势。 谢逸枫进一步介绍了目前城市更新的主要情况。他说，目前城市更新主要集中在一、二线城市和一些三、四线城市，一线城市占40%。城市更新的类型主要包括旧城改造、旧厂房改造、商业升级、新办公楼和新住宅等。国内顶级房地产企业和顶级投资机构争夺城市更新的市场份额，主要进入方式是自主经营、并购合作。其中，合作的方式有很多，比如与有资源的公司合作，或者通过第三方平台和基金进入。 “城市更新有三种发展模式:政府主导、政府与开发商合作和开发商主导，而盈利模式主要是销售。在商业地产方面，目前缺乏专业的运营经验和模式。”谢逸枫说。 从政策角度来看，谢逸枫说，国家城市更新政策仍然很少。从广东省的角度来看，目前已经提出了“三旧”改造的行动计划。从粤港澳大湾区的角度来看，深圳在改造条件、申报流程、改造模式、拆迁建设、移民安置和征地政策支持等方面做得最好，广州有待进一步完善。 根据谢逸枫的说法，开发商有进入城市进行更新的强烈愿望。从广州来看，目前有83家房地产企业参与其中，包括一些本地龙头企业。 “旧城改造项目区位好，市场规模大，地价成本相对较低，毛利高，是商业地产的好机会。”谢逸枫说。[/h/其中，最大的挑战是开发周期相对较长，所以企业要做好持久战的准备。此外，城市更新项目的初始投资相对较高，资金压力相对较大，因此企业需要拓展融资渠道，保持充足的现金流。另外，要协调好各方关系，确保项目的顺利进行。 谢逸枫进一步谈到了停车资产。他说，目前中国有7000多万个停车位。在一线城市中，北京拥有超过550万辆汽车，上海拥有超过450万辆汽车，深圳拥有超过350万辆汽车，广州拥有超过250万辆汽车。北京有300万个停车位，上海有300万，深圳有220万，广州有160万。其中，广州每年约有12万辆新车和5万个新车车位。新车与新车空间的比例为1: 0.4，差距逐年扩大，这对停车行业来说是一个很好的机会。然而，也存在一些挑战，如停车场土地供应不足和建设资金短缺。