易居研究：我国商品房期房库存规模数倍于现房库存

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近日，上海亿居房地产研究所宣布，2019年全国100个城市的商品住宅存量规模连续7个月保持同比增长趋势，呼吁业内人士“重新提存量是必要的！”

原因是自2015年中央政府提出“化解房地产库存”的构想以来，房地产库存问题引起了社会各界的高度关注。2016年和2017年，我国商品房库存明显减少，房地产库存问题逐渐淡出公众关注。但是，对于房地产库存问题，实际上已经出现了概念界定不清、基本情况反映不完全等问题。2017年10月，受政府相关部门委托，上海市一居房地产研究所组织国内外专家成立了专门研究小组，对我国房地产库存问题进行了专题研究。此后，相关的数据变化将被持续跟踪和更新。

实际库存包括现有房屋库存和远期房屋库存

目前，国家统计局公布的直接反映商品房存量的指标是“商品房销售面积”，是指已达到出售和租赁条件但尚未出售或租赁的新建商品房(不包括拆迁改造、统建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不能出售或租赁的房屋面积)。，反映了现有商品房的库存状况。然而，在我国现有的商品房预售制度下，可以预售但尚未竣工的新建商品房实际上是新建商品房的库存，可以称之为商品房期货库存。

上海易居房地产研究所流通研究所所长崔培表示，目前国家统计局等相关部门还没有建立直接反映商品房期货存量的统计指标，期货存量的定量反映需要根据现有的相关统计指标进行计算。现有商品房存量与未来商品房存量之和可以称为商品房实际存量，它反映了真实商品房存量的总体情况。

远期住房存量规模是现有住房存量的几倍，超出了合理范围

根据国家统计局公布的相关指标数据和上海市易居房地产研究所积累的市场数据，易居研究所课题组计算了我国商品房预售房的库存，发现商品房预售房的库存规模是现有住房的几倍。

截至2009年底，中国商品房库存面积分别为3.1亿平方米和1.9亿平方米。从2011年到2015年，商品房库存规模的复合年增长率高达46%，大大超过了现有住房库存规模的复合年增长率(24%)。2016年，期房和现房的库存五年来首次出现负增长。2017年，期货公司的库存继续下降，但同比下降幅度缩小；现有房屋库存加速下降；2018年，期货库存同比下降进一步收窄；现有房屋库存同比下降。截至2018年底，中国商品房库存是现有住房的5.0倍，比2017年高出4.5倍。

从35个主要城市来看，2009年未来住房和现有住房的总存量分别为2.8亿平方米和9000万平方米。从2011年到2015年，前瞻性住房存量的复合年增长率高达25%，高于现有住房存量(20%)。截至2018年底，35个主要城市的商品房存量是现有商品房存量的4.8倍。

截至2018年底，我国商品房期货与销售的比例为22个月，超过了18个月的合理规模范围。在35个主要城市中，有23个城市的商品房期货与销售的比率超过了18个月的合理规模范围。可见，商品房期货的库存已经成为商品房库存的主体，形势不容乐观。

商业和写字楼的库存压力甚至更大

在2016年和2017年，房地产的去库存化得到了极大的推动。然而，截至2018年12月底，中国现有办公楼和商业及商业建筑的库存与2017年第一季度的峰值相比仅分别下降了5%和14%，且去库存化效果不明显，导致两者在现有商品房库存中的比重大幅上升。自2009年以来，中国现有写字楼和商业楼宇的存量比一直远远高于现有商品房。截至2018年12月底，中国现有写字楼和商业楼宇的存量房销售比率分别为36.3个月和42.5个月，同期现有商品房的存量房销售比率为13个月。

2018年，全国商品房期货库存中住宅和非住宅(主要是商品房)的比例基本持平，但非住宅商品房期货对销售的比例(157个月)远远大于住宅期货(18个月)。这与取消商品房销售的难度密切相关。从2005-2018年中国不同类型商品房的销售面积来看，期房销售的绝对主力是住宅，商品房销售的比重很低。(见图)

2005-2018年中国不同类型商品房销售面积

资料来源:国家统计局

虽然在非住宅期房的存量中有一些房产计划由房地产开发企业自行维持，但根据近20年来我国房地产开发企业的经营情况，租金收入在主营业务收入中所占的比重一直处于很低的1.6%-2.3%之间，而商品房销售收入在主营业务收入中所占的比重已从2000年的86.3%攀升至2017年的94.5%。这说明中国房地产开发行业的商业模式是以“开发-销售”为绝对主体，“开发-自持-租赁”只占很小一部分。因此，真正属于开发商自持计划的房产在现有商品房和非住宅期房库存中的比例非常低。减少商品房和商品房库存的压力很大。

商品房潜在库存继续施压

？在我国现行的房地产开发管理体制下，已开工但未竣工且不符合预售条件的在建商品房将在近期成为期房，这是商品房期货库存的主要来源。分析商品的实际库存非常重要，可以称之为商品房的潜在库存。自2000年以来，中国商品房的潜在存量每年都大于商品房的销售面积。即使每年有一小部分新开工面积因未完成业务或未能取得预售证书而不能转化为期货房库存，但新开工面积与销售面积的差异，在经过几年的积累后，不可避免地会对商品房库存产生持续的压力。

特别是2010-2014年，新开工面积超过销售面积，使得库存问题更加严重。从2002年到2018年，商业建筑的新建筑面积与销售面积之比始终大于住宅建筑，并且在大多数月份都保持在1.5以上，峰值甚至达到3以上。与住宅建筑相比，商业建筑的潜在库存压力相对较大。然而，不合理的商品房潜在总存量和结构将继续对未来商品房的实际存量产生压力。

住宅库存的压力增加了，因为一些增量库存转化为库存

商品房库存属于增量房地产库存，尚未反映现有房地产的库存状况。存量房地产存量是指某一时间点特定区域内已交付但未使用的房地产(包括住宅、商业和商业用房、办公楼等),即空.房地产目前，国家统计局等相关部门还没有建立直接反映房地产存量的统计指标，需要根据现有的相关统计指标进行计算。

从2016年到2017年，中国现有商品房存量明显减少，但2013年减少的力量主要来自四线城市。其中，四线城市的加速去城市化得益于地方政府刺激住房需求的政策，如:重新认识住房单元数量，甚至暂停原来的限购政策，优惠贷款，大力推进棚改和实施货币补偿，购房者享受住房补贴。由此刺激的购房需求并不完全属于真实的住房需求，其中不乏投机性需求。这些需求者购买的相当大一部分住房将长期在空，也就是说，这些住房将转化为库存住房。

虽然很难估计这种存量的规模，但中国人均住房面积(35.6平方米，由研究小组根据住房存量和常住人口估计)大于波兰、保加利亚、罗马尼亚等人均国内生产总值水平相近的国家，但与英国、希腊、立陶宛等人均国内生产总值水平高于中国的国家相似。可以判断，与中国目前的经济发展水平相比，中国的住房存量已经过大。由于收入水平的差距，虽然目前一些居民的住房条件不尽如人意，但相当一部分高收入和中等收入的城市家庭拥有两套或两套以上的住房，其中一定比例处于长期的空家庭状态(这在四线城市更为明显)。上海逸居房地产研究所流通研究所所长崔培认为，可以推断，部分新建商品住宅的现有库存已经转化为现有住宅库存，这将成为未来住宅市场库存压力的重要来源。