韩和元：金融属性与房价上涨

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摘要:随着近年来流动性的激增，住宅(商品)物业已被金融物业所取代，金融物业已成为决定其价格的决定性因素。这种趋势使得大量的房屋投机交易严重偏离了实体经济所需的实际房屋数量——也就是许多人一再强调的空房屋安置问题——这并不奇怪。

在谈论这个话题之前，有必要澄清两个概念:实体经济和虚拟经济。

什么是实体经济，什么是虚拟经济？所谓实体经济是指以价值创造(转化)和物质转化为目的的人类经济活动，可分为实际消费和实际投资。真正的消费是个人为了享受而消费物质资源的行为。真正的投资是指个人为了赢得未来的实际消费而参与物质变换和价值创造的行为。最典型的情况是，当你建造一个工厂来生产商品时，你必须把相应的劳动力、房地产、各种原材料和能源转换成其他人愿意购买的商品。在整个过程中，你赚的钱来自物质变换和价值倍增。

那么，什么是虚拟经济？所谓虚拟经济，是指人们不从事实际生产、价值转换和价值创造，而是直接参与以“钱生钱”为目的的投机交易，其投资回报纯粹来自资产价格本身的涨跌。例如，股票、国债、公司债券、期货、期权和直接针对不同国家的纸币外汇交易……此外，它还包括赌博、艺术品收藏和其他行业。

基于虚拟经济的价值发现功能，从降低交易成本、信息成本或信息不对称的角度来看，虚拟经济确实能够促进实体经济活动，并在一定程度上参与价值创造。对于这种虚拟与现实相结合的体系，凯恩斯称之为“货币经济”，它是实体经济与虚拟经济在某种程度上或以某种形式的平衡与结合。

然而，这种平衡已经被打破。正如经济学家向松佐所指出的，自20世纪70年代布雷顿森林体系全面崩溃和浮动汇率制度实施以来，整个人类货币供给已经完全失去了锚，也就是说，全球货币体系已经进入了一个失去基本约束、变得完全灵活的货币体系。其中，作为国际储备核心货币的美元最为重要。伴随这种货币体系而来的是主要经济国家之间的浮动汇率制度。正是这一体系，一方面催生了天文数字的外汇投机和金融衍生品交易，另一方面迫使各国央行储备大量美元以应对汇率波动。

流动性过剩对各国金融机构的资产负债管理提出了新的挑战。各国的金融机构开始创造大量的金融衍生品，各国的投资者开始沉迷于投机的“财富效应”。其结果是，人类经济体系中的基础货币和信贷总量增加了数百甚至数千倍，无论是从增长率还是从存量规模来看，都远远超过了人类实体经济或实际财富的增长率和规模。让我们以2014年为例。当年，国内生产总值用于计算全球实体经济，其总额约为77.3万亿美元；然而，虚拟经济的总量是不可想象的。根据国际清算银行(bis)、国际货币基金组织(imf)、各国央行和金融机构的统计，截至2012年底，金融衍生品未平仓合约的名义价值为633万亿美元；股票市场有70万亿美元，债券市场大约有60万亿美元(只有美国国债有18万亿美元)...

如果用gdp的统计方法来计算这些金融资产的交易量(按交易量计算)，那么虚拟经济的数据就足够惊人了——目前股票和债券市场每天的交易量都在2万亿美元左右；黄金等贵金属的日交易量超过1万亿美元；石油、铜、粮食等大宗商品的全球日交易量约为2万亿美元；全球每日外汇交易量高达5万多亿美元；此外，金融衍生品(如cds和利率期货等)的日交易量。)不低于7万亿美元...根据每年250个交易日的计算，全球金融资产年交易量有可能超过5000万亿美元！

也就是说，在全球流动性过剩的背景下，实体经济已经严重偏离了虚拟经济。以原油为例，2013年，芝加哥期货交易所(cme)和伦敦洲际交易所(ice)的石油期货年交易量为3520亿桶！然而，那一年人类生产和消费的原油总量为330亿桶。也就是说，当年全球实体经济的石油交易量只有330亿桶左右，但实际交易量是实际需求的十倍。由此可见，巨额的投机交易已经严重背离了虚拟的石油衍生品交易和实体经济所需的真实石油量。

事实上，房地产不也是这样吗？例如，人们认为房地产之所以复杂是因为房子有三个主要功能，即消费、生产和投资。但事实是原油也是如此，它也有这三种功能。我们之所以热衷于谈论房价，主要是因为原油是由它们的投资功能所吸引的，而消费和生产成为经济的基本面。

当然，有些人会说土地稀缺，所以房地产会继续上涨。但说实话，这实际上是房地产开发商的误解或猜测。以目前人类的建筑技术水平，我们城市的土地足以满足我们的住房需求。真正不够的是位置。全球定位系统上地球上只有一个点。如果两个人想要这个位置，结果会是什么？它会像拍卖一样不断提价，这是房地产的魅力所在——因为房地产的位置独特，它会成为最好的投资产品。是的，此时此刻，房子已经脱离了它作为消费品的本质。它已经成为一种投资产品，甚至是一种投机产品。

基于此，近年来，房地产市场和金融市场相互渗透、相互结合，住房的金融属性或“准金融产品”日益凸显。房屋正越来越多地被数万亿投机资金追逐。像原油一样，所谓的稀缺性越来越成为投机基金炒作的有利法宝。这时，房价自然不再主要取决于供求关系。房地产已经成为金融市场的交易主体，成为巨大投机基金追逐的“金钱宠儿”。在这种背景下，房地产金融的名称出现也就不足为奇了。换句话说，房地产市场不再是实体经济中简单的商品房市场，而是整个金融市场的重要组成部分。随着近年来流动性的激增，住宅(商品)物业已被金融物业所取代，金融物业已成为其价格的决定性因素。这种趋势使得大量的房屋投机交易严重偏离了实体经济所需的实际房屋数量——也就是说，许多人一再强调的空房屋安置问题——这并不奇怪。

当然，应该强调的是，如果房地产价格是由虚构的投机决定的，这对房地产行业来说确实是一件可怕的事情。正如真实的原油价格是由虚拟的石油投机决定的一样，最终也必然是价格的大幅上涨和下跌。原因很简单:根据亚当·斯密的自利经济人假设，当人们从事经济活动时，他们会发现很难克服自己的欲望，追求自己利益的最大化。杠杆倍数为几倍的房屋交易和极其灵活的交易规则将投机者的欲望放大了几十倍，吸引了无数投机者将巨额资金投入这项交易。尽管他们在交易时不得不遵循标的物的商品属性，但无法控制的投机欲望最终会完全扭曲价格，进而出现剧烈波动，甚至对自身利益造成严重损害。更值得注意的是，与原油相比，房地产直接涉及更多的家庭和人群，因此其对金融体系的有害影响将更加严重。

注:本文是韩鹤源2016年撰写的《破解中国楼市繁荣之谜》的第二章。